Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Çıkarabilir

“Kiracı nasıl çıkarılır” sorusu en sık karşılaştığımız sorulardan birisidir. Okuduğunuz makalede bu sorunun cevabını bulacaksınız. Evin tahliyesi için verdiğimiz bilgilerin tamamı “çatılı işyeri kiraları” için de aynen geçerlidir. Kiracı tahliyesi ya da diğer adıyla kiracıyı çıkarma, uygulamada oldukça sık rastlanan ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur. Mevzuat düzenlemeleri bir yandan kiracıya ciddi bir koruma sağlarken diğer yandan kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları belirlemiştir. Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler

• Temerrüt (30 gün süre verdin ödemedi)
• Bir kira dönemi 2 ihtar (İhtarlar sonrasında kirayı ödese de tahliye mümkün)
• Tahliye taahhüdü (kira sözleşmesi ile aynı günde alınırsa geçersiz)
• Edinim ve ihtiyaç sebebiyle
• Sözleşmeye esaslı aykırılık (alt kiracı vs.)
• 10 yıllık uzama süresi sonunda (1 senelik kira sözleşmesi yaptı iseniz kiracınızı, kiracılık ilişkisinin başladığı tarihten 12 sene sonra hiçbir gerekçe göstermeden tahliye davası yolu ile konuttan çıkarabilirsiniz. İhtar şartı var.)
• Esaslı tadilat, yıkım.

Öncelikle belirtelim ki; hukuk sistemimizde kiracının çıkarılması sadece yasada düzenlenmiş olan nedenlerin varlığı halinde söz konusu olabilir. Yasada düzenlenmiş olan nedenlerin bulunmaması durumunda ise kiracı çıkarılamaz. Türk Borçlar Kanunu&#;nun “Dava sebeplerinin sınırlılığı” başlıklı maddesine göre; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Yazımızda kiracıyı çıkarma şartları nelerdir, nasıl bir yol izlenmeli, kiracı tahliyesi davasının şartları neler gibi soruları yanıtladık. Önemli bir konu olması nedeniyle yazımızı dikkatli okumanızı öneririz.

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kira sözleşmesi belirsiz veya belirli süreli yapılmış olsa dahi kira sözleşmesinin süresinin bitmesi halinde kiracı evden çıkarmak için yeterli değildir. Kiracı evden ancak kanunda yer alan sebepler dahilinde çıkarılabilir. Kiraya verenin, kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanunda sayılmış olan sebeplerden birisine dayanması gerekir. Kiraya veren ve kiracı arasına oluşturulan hukuki bağ zaman içerisinde zarar görebilir. Kiraya verenin haklı sebebi olmadığı takdirde kira kontrat süresi boyunca kiracıyı mülkten tahliye edemez. Ancak kontrat süresi devam etse bile mülk sahibinin haklı sebepleri olduğu takdirde kiracı tahliye edilebilir, kira sözleşmesi feshedebilir.

Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollara başvurarak çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma çeşitli sebeplere dayanabilir. Bu sebepler aşağıda detaylıca açıklanmıştır.  Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler sayılı Türk Borçlar Kanunu madde ve devamında yer alır. Bunun haricinde mevzuatın muhtelif yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler mevcuttur. Aşağıda bunlarla ilgili bilinmesi gerekenleri detaylıca açıklanmış ve merak edilen sorular yanıtlanmıştır.

Kiracıyı Evden Çıkarmanın Nedenleri

Evini kiraya veren mal sahibiyseniz kiracıyı evden çıkarmak için geçerli sebeplerinizin olması gerekir. Çünkü kiracı, “Ben çıkıyorum” demediği sürece normal şartlarda kiracıyı tahliye etmeniz pek mümkün değil. Sadece bazı durumlarda evinizde oturan kiracıya, tahliye davası açabilirsiniz. Bu durumlar şu şekilde olabilir:

Kiracının çıkarabilmesi için gereken sebepler Türk Borçlar Kanunu&#;nda hükme bağlanmıştır. Kiraya veren, bu nedenlerden birine dayanarak kiracısını evden çıkarabilir. Bu nedenlerin bulunmaması halinde kira sözleşmesi belirli süreli dahi olsa evin tahliyesi istenemez. Bu nedenler şunlardır:

• Kiranın ödenmemesi,
• Tahliye taahhütnamesinin bulunması,
• Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması,
• Ev için tadilatın gerekmesi,
• Komşuların rahatsız edilmesi,
• Kiracıya ait bir evin varlığı,
• Kiracının iflası,
• 10 yılın dolması,
• Önemli nedenlerin varlığı.

Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu madde /2 uyarınca; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Buna göre; kiracı bir yıl içinde iki defa kirayı ödememişse taşınmazın sahibi kiracıyı çıkarabilir. Bunun için kiralayanın kiracısına iki kez haklı ihtar çekmesi gerekir. Örnek vermek gerekirse; aynı kira yılında kiracı haziran ve ekim ayının kiralarını ödememişse; kiracıya bu iki aya dair ihtarnamenin gönderilmesi lazımdır. Burada kiralayanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Ev sahibine kirasını düzenli ödemeyen kiracının ya da kirasını hiç ödemeyen kiracının evden çıkartılabilmesi için 3 yol vardır. Bunlar;

• 2 haklı ihtar ile kiracının tahliyesi: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
• Temerrüt yoluyla kiracının tahliyesi: kiranın ödenmemesi halinde kiracıya ihtarname çekilir. Bu ihtarnamede; “kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği” yazmalıdır. Kiracı 30 gün içerisinde ödeme yapması halinde evden çıkarılamaz. Ancak bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır.
• İcra yoluyla kiracının tahliyesi: Kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi ile hem kiracının evden tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri istenir. Eğer sadece kira bedelleri isteniyorsa ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesinin Bulunması Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının evi belirli sürenin sonunda boşaltacağı hususundaki beyanıdır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının çıkarılabilmesi için, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalandıktan sonra verilmesine gerek vardır. Kira sözleşmesi yapılırken tahliye taahhüdü de yapılmışsa, tahliye taahhüdü geçersiz olur. Öte yandan tahliye taahhütnamesinin yazılı olması da gerekir. (Türk Borçlar Kanunu madde /1)

Bu şekilde yapılmış tahliye taahhütnamesi varsa, taahhüt edilen süre gelince kiracı, evden çıkmalıdır. Taahhüt edilen süre geldiği halde, kiracının evden çıkmaması durumunda ise, belirtilen sürenin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin bulunması halinde, kiracıya karşı icra takibi açılarak da evin tahliyesi istenebilir. (Türk Borçlar Kanunu madde /1)

Kiralayanın Kendisinin veya Yakınlarının Eve İhtiyacının Olması Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması halinde evin tahliyesi istenebilir. Burada yakınlardan kasıt, kiraya verenin eşi, üstsoyu, altsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişidir. Bu kişilerden birinin eve ihtiyacı varsa evin tahliyesi talep edilebilir. Ayrıca, bu kişilerden birinin bu eve ihtiyacı gerçekten olmalıdır. Bu kişilerden birinin bu eve gerçekten ihtiyacı yoksa, kanunun aradığı şart gerçekleşmemiş demektir.

Öte yandan, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Ev İçin Tadilatın Gerekmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Borçlar Kanunumuza göre, kiralanan taşınmazın tadilatının gerekmesi halinde evin tahliyesi istenebilir. Bunun için tadilatın önemli olması gerekir. Tadilat yapılırken evin kullanılmasına imkan bulunmamalıdır. Küçük tadilatlardan dolayı bu yola gidilemez. Öte yandan, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Diğer taraftan, tadilat nedenine dayanarak ev tahliye edilmişse; taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamaz.

Komşuların Rahatsız Edilmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının bir takım yükümlülükleri vardır. Bu bağlamda kiracı, komşularına saygı göstermeli ve komşuluk kurallarına uymalıdır. Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda evin tahliyesi istenebilir.

Kiracıya Ait Bir Evin Varlığı Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Hukukumuza göre, kiralanan taşınmazla aynı belediye sınırları içinde kiracıya veya eşine ait bir evin varlığı halinde, kiralananın tahliyesi istenebilir. Burada önemli olan şudur: Ev sahibi, kiracıya veya eşine ait bir evin varlığını sonradan öğrenmelidir. Ev sahibinin anılan durumu kira sözleşmesi yapılırken bilmesi halinde, bu sebebe dayanılarak tahliye istenemez.

Kiracının İflası Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının iflası talep edilmişse, ev sahibi kiracının ileride ödemesi gereken kira bedelleri karşılığında güvence verilmesini isteyebilir. Bunun için iflas masasına veya kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Anılan bildirimle kiracının güvence göstermesi için uygun süre verir. Söz konusu sürenin bitene kadar kendisine güvence verilmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilir.

10 Yılın Kira Sözleşmesinin Dolması

Kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 10 yıl geçmişse, ev sahibi evin tahliyesini isteyebilir. Bunun için her kira yılından üç ay önce kiracıya bir bildirimde bulunmalıdır. Anılan bildirimde kiracının evden çıkmasını talep etmelidir.

Önemli nedenlerin varlığı halinde her iki tarafın da sözleşmeyi sona erdirme hakkı vardır. Burada kastedilen sözleşmenin devamını katlanılmaz hale getiren sebeplerdir. Böyle bir durum mevcutsa, taraflar bu haklarını kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Evden Nasıl Çıkartılır?

Kiracı kirasını düzenli ödemiyorsa veya hiç ödemiyorsa üç yolla evden çıkartılabilir. Bu yollar şunlardır:

• İki ihtarla tahliye: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
• Temerrüt yoluyla tahliye: Kiracı kirayı ödemezse ona ihtarname çekilir. Anılan ihtarname ile; “kira bedelini 30 gün ödemesi, aksi halde ev sahibinin sözleşmeyi feshedeceği” belirtiler. 30 gün içinde kiracının gene ödememesi durumunda hemen evden çıkarmak mümkün değildir. Bunun için icra yoluna gidilmelidir.
• İcra yoluyla tahliye: Ev sahibi, kiracıya karşı icra takibi başlatarak, evin tahliye talep edebilir. Bu icra takibinde evin tahliyesini ve ödenmeyen kiraların ödenmesini ister. Sırf kira bedellerinin ödenmesini isteyecekse ilamsız icra takibi yolu tercih edilebilir.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince; tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Bu davalarda yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Ama bu mahkeme kesin yetkili mahkeme değildir. Dolayısıyla dava, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir.

Kiracı Tahliyesi Dava Dilekçesi

Tahliye Davası Dilekçe Örneği

Ankara (    ) Sulh Hukuk Mahkemesine

Davacı  : Ad Soyad (TC Kimlik No:…) &#; Adres

Vekili    : Av. Ad Soyad &#; Adres

Davalı   : Ad Soyad (TC Kimlik No: …) &#; Adres

Konu     : Tahliye talepli dava dilekçesidir.

Açıklamalar

1. Davacı müvekkilin sahibi olduğu konut üzerinden kiracı davalı ile kira sözleşmesi düzenlenmiştir. İlgili sözleşme …/…/… tarihinde aylık , TL bedel olmak kaydıyla taraflar arasında anlaşma sağlanmıştır.
2. Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin süresi sona ermeye yakın olan …/…/… tarihinde, noterlik tarafından kira sözleşmesinin yenilemeyeceği bildirilmiş, sözleşme süresinin sona erdiği gün davaya konu olan yerin tahliye edilerek anahtar teslimi ihtarında bulunulmuştur.
3. Kira sözleşmesinden ileri gelen hükümlere uymamış olduğundan sözleşme hükümlerini ihlal etmiştir.

Sonuç ve İstem: Yukarıda belirtilen ve gerekçelendirilen nedenlerle; sözleşmenin feshi ile taşınmazın tahliyesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.

Davacı Vekili

Av. Umur Yıldırım

İmza

Yeni ev sahibinin kiracıyı evden çıkarma hakkı, Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmektedir ve belirli şartların yerine getirilmesi halinde geçerlilik kazanır. Dolayısıyla taraflardan herhangi birinin kendi iradesi doğrultusunda lehine karar alabilmesi mümkün değildir. Bu yazımız aracılığıyla “Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?” sorusunun cevabından başlayarak malik ve kiracı hakları ile ilgili detaylı bilgi edinme olanağı bulabilirsiniz.

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkarabilir?

Ev sahipleri için kiracıyı evden çıkarma durumu, ancak belirli şartların oluşması durumunda mümkündür. Örneğin; ev sahibinin konuta ihtiyacı varsa tahliye davası açarak kiracıyı tahliye etme hakkını kullanabilir. Tabii bu haktan yararlanabilmek için konut ihtiyacının somut nedenlere dayanması, sürekli olması ve mevcut kira sözleşmesinin tamamlanması gibi şartlar mutlaka karşılanmalıdır. Ayrıca ev sahibinin söz konusu konutun bulunduğu yerde ikamet edebileceği başka bir taşınmazının olmaması gerekir.

“Ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?” sorusuna yanıt niteliğindeki bir diğer koşul ise mülkte sözleşmeyle oturan kişinin ödemelerini geciktirmesidir. Kira ödemesinin 2 defa gecikmesi ve malikin aynı sayıda ihtar göndermesi durumunda sözleşme bitiminde açılacak dava ile kiracı mülkten çıkartılabilir.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?

İçerisinde kiracısı bulunan konutun satışı dolayısıyla malikinin değişmesi, günümüzde sık rastlanılan bir durumdur. Ev sahibi evi satarsa kiracı hakları ile ilgili herhangi bir değişiklik olmaz. Zira satış öncesinde kurulmuş olan kira sözleşmesi, aynı şartlarla devam eder. Malik değişimi nedeniyle yeni bir sözleşmenin oluşturulması gerekmez.

Bu duruma karşılık yeni malik, kendisinin ya da yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu yakınının ihtiyacı nedeniyle halihazırda konutta oturmakta olan kiracısının tahliye etme hakkına sahiptir. Ancak yeni ev sahibinin bu haktan yararlanabilmesi için satıştan sonraki 1 ay içerisinde kiracısına durumu yazılı olarak bildirmesi zorunludur. 

Ev Sahibinin Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi Nedir?

Yeni ev sahibinin gönderdiği yazılı bildirimin ardından kiracının mülkü 6 ay içerisinde boşaltması gerekir. Bu süre geçmesine rağmen kiracı konutta ikamet etmeye devam ederse ev sahibi kiracıyı evden çıkarma amacıyla mahkemeye başvurabilir. Kiracının tahliyesi için açılan davada mahkeme, öncelikle yeni ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacın ne kadar gerçekçi olup olmadığının tespitine odaklanır. Süreç içerisinde ihtiyacın devamlılık arz ettiği, mevcut durumda olduğu belirlenmesi durumunda mahkeme ev sahibi lehine karar verir.

Kiracı Ev Sahibine Tazminat Davası Açabilir mi?

Ev sahibi, kiracısını ihtiyacını ileri sürerek çıkarttıktan sonra 3 yıl boyunca konutunu yeni bir sözleşmeyle başkasının oturumuna açamaz. Eğer böyle bir durum söz konusu olursa tahliye edilen kiracı, ev sahibine tazminat davası açabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesi gereği açılan dava sonucunda belirlenen tazminat tutarı, sözleşmenin son yılında kiracı tarafından ödenen toplam kira bedelinden az olamaz. Ancak 3 yıllık bekleme süresi, haklı bir sebep olması veya tahliye edilen kiracı ile yeniden sözleşme kurulması halinde göz önüne alınmaz.

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları Nelerdir?

“Kira sözleşmesi yok. Ev sahibi evden çıkarabilir mi?” sorusu kiracıların bir bölümünün cevabını en çok merak ettikleri konuların başında gelir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin kurulumu için tarafların irade beyanları yeterlidir. Sözleşmenin geçerliliği için yazılı ve noter onaylı olması gibi koşulların karşılanmasına gerek yoktur. 

Dolayısıyla kiracı, beyana dayalı sözleşme süresi boyunca Türk Borçlar Kanunu ile kendisine tanınan tüm haklardan yararlanabilir. Yani ev sahibi, kiracısını hukuka aykırı biçimde tahliye edemez. Buna karşılık kiracı da sözleşme sözlü olarak kurulurken belirlenen koşullara uygun hareket etmekle yükümlüdür. Kiracı, hukuksuz bir durumla karşılaştığında ev sahibini dava ederek hakkını arayabilir.

Ev kiralama sürecindeyseniz dikkat etmeniz konuların neler olduğunu bir kez daha hatırlamak için Ev Kiralarken Nelere Dikkat Edilmeli? başlıklı içeriğimize göz atabilirsiniz.

İçerisinde Kiracı Bulunan Bir Konutun Edinilmesi Halinde Kira Sözleşmesinin Feshi

Uygulamada da görüldüğü üzere; içerisinde kiracının bulunduğu bir konutun, kira sözleşmesi devam ederken, hayatın olağan seyri çerçevesinde satış, bağışlama vs. nedenlerle maliki değişebilmektedir. Bu halde ise kiracı ile evin yeni sahibince çeşitli sorular sorular sorulmakta ve nasıl bir yol alınması gerektiği hakkında çözümler aranmaktadır. Dolayısıyla bu yazımızda kiralanan konutun sahibinin değişmesi ile ortaya çıkan soru ve sorunlara yönelik cevaplar vermeye çalışacağız.

Kiralanan Ev (Konut) Satıldığında Kiracı ile Önceki Ev Sahibi Arasındaki Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi?

Hayır, sona ermez. Bir konutun satılması vs. sebeplerle sahibinin dolayısıyla kural olarak kiraya verenin değişmesiyle kira sözleşmesi sona ermeyecektir. sayılı Türk Borçlar Kanununun maddesine göre; &#;Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni Mâlik kira sözleşmesinin tarafı olur&#; denmektedir. Bu bağlamda içerisinde kiracı bulunan bir evin satılması halinde önceki ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi aynı madde ve şartlarla yeni ev sahibi ile devam edecektir.

Yeni Ev Sahibi; “Önceki Malik ile Kiracı Arasında Yapılan Kira Sözleşmesini Kabul Etmiyorum” Diyebilir Mi?

TBK m emredici bir hükümdür. Kanun koyucu burada kiralananın kira süresince el değiştirmesi halinde kiracının bundan etkilenmeyeceğini, önceki kiraya verenle yapılan kira sözleşmesinin aynı şartlarla devam edeceğini ve yeni maliki de bağlayacağını belirtmiştir. Dolayısıyla yeni ev sahibinin; &#;Ben evi satın aldım. İçerisindeki kiracıyla bir kira sözleşmesi yapmadım. Önceki ev sahibinin yaptığı kira sözleşmesi beni ilgilendirmez.&#; şeklinde bir beyanının haklılığı bulunmamaktadır.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi?

Yeni ev sahibi; sadece kiralanan konutu satın alması sebebiyle kiracıyı çıkartma hakkına sahip değildir. Bir başka deyişle konutu satın almak tek başına sözleşmeyi sonlandırarak kiralananın tahliye edilmesi için haklı bir sebep değildir.

Kanunda belirtilen şartların bulunması halinde örneğin; kiracının kira bedelini ödememesi, yeni ev sahibinin konut ihtiyacı vs. Sebeplerle ve süresi içerisinde tahliye davası açarak kiralananın tahliyesini sağlayabilirler.

Ya da yeni malik ile kiracının anlaşmak suretiyle ortak kararlarıyla kira sözleşmesini sonlandırmaları gerekmektedir. Dolayısıyla yeni malikin hemen kira sözleşmesini sonlandırması gibi bir durum söz konusu değildir. Bu tamamen somut olaya göre değişkenlik gösterebilecektir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir? Şartları Nelerdir?

Öncelikle yukarıda belirttiğimiz üzere konutun sahibinin değişmesi kiralananda oturan kiracının çıkartılması için geçerli veya haklı bir sebep değildir. TBK m. gereğince konutun yeni sahibi; eski malikle yapılan kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelecektir. Haklı bir sebep olmadıkça (kiracının kira bedelini ödememesi, komşulara rahatsızlık vermesi, kiralananla ısrarla zarar vermesi, konut gereksiniminin bulunması vs.)  yeni ev sahibi kiracı kabul etmediği sürece kira sözleşmesini feshedemez, kiracıyı konuttan çıkmaya zorlayamaz.

Fakat yeni ev sahibinin kiracıyı ne zaman çıkarabilir sorusu ile kastedilenin &#;Yeni malikin gereksinimi&#; başlıklı TBK m. hükmü olması sebebiyle söz konusu tahliye nedeninden de bahsetmemiz gerekmektedir:

Borçlar Kanununun maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. 

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denmektedir.

Yeni ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacının bulunmasını kanunumuz kira sözleşmesini sonlandırabilmek için geçerli bir neden olarak kabul etmiştir. Fakat bu halde de kanun şekli bazı şartlar aramış ve her halde dava açılması zorunluluğu öngörmüştür. Bir başka deyişle yeni ev sahibi TBK m hükmündeki koşulları sağlasa dahi tahliye davası açmadan kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

Yeni ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için gerekli olan şartlara bakmamız gerekirse;

1-) Kişi konutu (kiralananı) satın alma, bağışlama vs. bir hukuki nedenle edinmiş olmalıdır.

2-) Yeni ev sahibi; konutu edindiği tarihte içerisinde kiracı bulunmalıdır. Yani önceki ev sahibi ile kiracı arasında; konutun sahibinin değiştiği tarihte devam eden bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

3-) Yeni Ev Sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, dedesi vs.) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunmalıdır. 

Kanun maddesinin yeni ev sahibinin “bakmakla yükümlü olduğu kişiler” kavramına malikin akrabaları, arkadaşları vs. kişinin bakmakla yükümlü olduğu herhangi bir birey de dahil edilebilecektir.

Burada belirtmemiz gereken bir husus; yeni ev sahibinin kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için yukarıda belirttiğimiz kişilerden herhangi birisinin konut ihtiyacı bulunmalıdır. Söz konusu kişiler dışındaki yeni ev sahibinin yakınlarının konut ihtiyacının bulunması sebebiyle kiracıdan konutu tahliye etmesi istenemeyeceği gibi kanunda belirtilen bu kişilerinde dürüstlük kuralı çerçevesinde bir konut ihtiyacının olduğundan bahsedilemiyorsa yine kiracıdan konuttan çıkması hususunda bir talepte bulunulamaz.

4-) Kanun koyucu kiraya verene burada iki ihtimal öngörmüştür ve iki durumda da yeni ev sahibi belirtilen şartları sağladıktan sonra tahliye davası açmak zorundadır.

a-) Yeni Ev Sahibi konutu edindikten (satın aldıktan) sonra bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. İspat kolaylığı açısından yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması faydalı olacaktır. Yeni malik yazılı bildiriminin içeriğinde; kiralananı hangi tarihte edindiğini (satın aldığını), kiralanana kendisinin/kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacının bulunduğunu ve kanuni düzenlemeler çerçevesinde kira sözleşmesini sonlandırma iradesinde olduğunu belirtmesi gerekir. Daha sonra konutu edindiği tarihten itibaren altı ay sonra açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir.

b-) Ya da yeni malik kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmasına gerek olmaksızın; önceki ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak kira sözleşmesinin sonlandırılmasını talep edebilir.

Yeni ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için yukarıda belirtilen süreler hakkında TBK m. ’te; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” denmektedir. Buna göre yeni ev sahibinin söz konusu nedenle tahliye davası açma süresini uzatma imkanı da bulunmaktadır.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı En Erken Nasıl Çıkarabilir?

Somut durumda kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, komşulara rahatsızlık vermekte ısrar etmesi, kiralanana önemli zararlar vermesi, tarafların anlaşmaları ile kira sözleşmesini sonlandırma imkanlarının olması vs. sebeplerin bulunup bulunmamasına göre bu sorunun cevabı değişebilecektir.

TBK m kapsamında yeni ev sahibinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacı bulunması hali üzerinden varsayımda bulunursak; yukarıda belirttiğimiz şartların yerine getirilmesi halinde kiracının konuttan tahliyesinin sağlanması (kiracı ile ortak bir karara varılamadığı kabul edilerek) ortalama 1, yıl sürebilecektir.

Veya kiracının bu süreçte kira bedelini zamanında veya tam olarak ödememesi halinde kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi çok daha kısa sürebilecektir. Bu bağlamda somut durumunuz özelinde olası hak kayıpları veya gecikmelerle karşılaşmamak adına uzman bir gayrimenkul avukatı ile beraber hareket etmenizi öneriyorum.

Yeni Ev Sahibinin veya Kanunda Sayılan Kişilerin Konut İhtiyacından Ne Anlamak Gerekir?

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Davacı, davalıların kiracı olduğu taşınmazı yeni iktisap ettiğini belirterek kendi konut ihtiyacı nedeniyle sy&#;nın 7/d maddesi gereğince tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davacının, yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda iktisaptan itibaren 1 ay içinde davalı kiracılara ihtar tebliği tahliyeye karar verilmesi için yeterli değildir.

İhtiyaç iddiasında bulunan davacı yeni malik ihtiyacın varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Mahkemece, davacı delilleri toplanarak yukarıdaki ilkede açıklandığı üzere davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., E. / K. / T. )

Yeni Ev Sahibinin İhtiyaç Sebebiyle Kiracıyı Çıkarması ile İlgili Yargıtay Kararları

“Dava malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyeye ilişkindir. Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse TBK.’nun maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.

Ancak yeni malik eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak TBK&#;nun maddesi uyarınca sözleşmenin sonunda bir ay içinde, ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabilir. Açılacak bu davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Dosya kapsamına göre davacı kiralananı 08/09/ tarihinde iktisap etmiş ancak TBK&#;nun maddesine göre göndermesi gereken ihtarnameyi bir aylık sürenin dolmasından sonra 20/10/ tarihinde keşide etmiş, ihtarname davalıya 27/10/ tarihinde tebliğ olunmuştur. Bu bağlamda davacının TBK&#;nun maddesine dayanarak tahliye talep edebilmesi mümkün değildir.

Ancak aynı yasanın maddesi düzenlemesine göre; &#; Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü oldugu diger kisiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, &#;seafoodplus.infoi süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, &#;bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir .&#; Taraflar arasında geçerli olan kira akti 20/11/ tarihli olup 20/11/ tarihinde kira dönemi sona ermiştir.

Eldeki dava 02/12/ tarihinde, yani kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık yasal süre içinde açılmış olduğuna göre davanın süresinde olduğunun kabulü gerekecektir. Bu noktadan sonra ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının tespiti ve değerlendirmesi yapılmalıdır.” (Gaziantep BAM, 3. HD., E. / K. / T. )

Kiralananı Sonradan Edinen Kişinin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açmakta Seçimlik Hakkı Bulunmaktadır

“Kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmakta seçimlik hakkı bulunmaktadır. Yeni malik satın almadan itibaren 1 ay içinde bu durumu ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini kiracıya tebliğ ettikten sonra eski malikle yapılmış kira sözleşmesi daha kısa bir sürede sona eriyorsa sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde, kira sözleşmesi daha uzun bir sürede sona eriyorsa, satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açabilir.

Davalının 01/09/ tarihli kira sözleşmesi ile ikamet ettiği mecuru, davacıların 23/05/ tarihinde ihtiyaçları olduğundan ve ikamet etmeleri için satın aldıklarını, bu hususta Beyoğlu Noterliğinin 25/05/ tarih ve yevmiye nolu ihtarnamesinin davalı kiracıya 30/05/ tarihinde tebliğ edildiği, davanın ise önceki malikle yapılan 01/09/ tarihli kira sözleşmesinin bitimini takip eden 1 aylık yasal sürede 02/09/ tarihinde açılmakla davanın süresinde açıldığı sabittir. (TBK /2. madde)

Davacıların İstanbul da kirada oturduğuna ilişkin kira sözleşmesi, İstanbul&#;da başka oturabilecekleri gayrimenkulleri bulunmadığı tapu kayıtları ve tüm dosya kapsamından anlaşılmakla, davacıların ihtiyacının samimi, zorunlu ve daimi olduğundan mahkemece davanın kabulüne ilişkin verilen kararda bir hata bulunmamaktadır.

İlk derece mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.” (İstanbul BAM, HD., E. / K. / T. )

“Yeni Ev Sahibinin Kirada Oturuyor Olması İhtiyacın Varlığına Karine Teşkil Eder.”

“Mahkemece yapılan yazışmalar neticesinde davacı malik adına mesken vasfında başkaca kayıtlı taşınmaz bulunmadığı, yine davacının halen bir başka taşınmazda kiracı olarak oturduğu anlaşılmaktadır. Yine dosyaya sunulmuş bulunan Adana seafoodplus.infoiğinin 29/08/ tarih ve yevmiye numaralı ihtarnamesine göre davacının kiracısı bulunduğu taşınmazdan tahliyesi yönünde baskı altında olduğu da görülmektedir. Tanık beyanları da davacının ihtiyacını doğrulamaktadırlar.

Yargıtay uygulamalarında da değinildiği üzere, ihtiyaçlının kirada oturuyor olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Karinenin aksini ispat yükümlülüğü ise davalıya düşmektedir. Davalı tarafça taşınmazın balkonuna satılık ilanı asıldığından bahisle buna ilişkin fotoğraflar dosyaya sunulmuş ise de fotoğrafların hangi tarihte çekildiği ve kiralanan ile aynı yer olup olmadığı hususunda dosyaya başkaca delil sunulmamıştır. Bu durumda ihtiyacın varlığına ilişkin karinenin aksi ispatlanamadığına göre davanın kabulünde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.” (Gaziantep BAM, 3. HD., E. / K. / T. )

Av. Oktay Altunkaya