Daire Satış Vergisi Hesaplama

yılında arsanızı, arazinizi, iş yerinizi ve/veya konutunuzu satmış olabilirsiniz. Bu satış sonucunda Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m uyarınca değer artışı kazancı olarak gelir vergisi ödeyebilirsiniz. Buna göre gayrimenkul satışından dolayı gelir vergisine tabi iseniz, bunu Mart’ta beyan edip dolayısıyla vergisini de ödenmeniz gerekmektedir.

Deprem bölgesinde olanlar da bunu ödemek zorundalar. O bölgede olanlar için şimdilik tek düzenleme beyannamelerini Mart’ta değil 15 Ağustos’ta; ödemelerini ise Mart ve Temmuz’da değil 31 Ağustos’a kadar yapmalarına ilişkindir. O bölgede olanlar için herhangi bir muafiyet/istisna şu an için bulunmamaktadır.

Ancak gelir vergisine tabi olmayabilirsiniz. Aşağıdaki örneklerle konuyu açıklamaya çalıştım.

Soru 1) Nedir bu değer artışı kazancı?

Sahip olduğunuz konut, işyeri, arazi gibi gayrimenkullerinizi sattığınızda, satış tutarı ile alış tutarı arasında oluşan fark değer artışı kazancı olarak adlandırılır ve gelir vergisine tabi tutulur.

Örneğin Ayşe Hanım Antalya’da yılında sahip olduğu konutunu Kasım’da satmıştır. Buna göre satış ile alış arasındaki farktan aşağıda belirttiğim istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden gelir vergisi ödemek zorundadır.

Soru 2) Değer artışı kazancında sıklıkla geçen “elden çıkarma” kavramı nedir?

Elden çıkarma, sahip olunan konutun, arsanın bir ivaz yani bir şey karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması olarak değerlendirilir.

Örneğin Ali Bey İstanbul Kadıköy’de sahip olduğu bir daireyi yılında Sertuğ Bey’e satarsa o zaman bu daireyi elden çıkarmış olur.

Ya da Mehmet Bey sahip olduğu bir daireyi Bay Batı’ya 1 şirket hissesi karşılığında devrederse bu işlem de elden çıkarma sayılır.

Soru 3) Değer artışı kazancı uyarınca gelir vergisine tabi olmanın şartları nelerdir?

Değer artışı kazancı uyarınca gelir vergisi ödemek için aşağıdaki tüm koşullarınbirlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunlar:

\n
• Gayrimenkul bir ya da birden fazla gerçek kişiye ait olacak. 
\n
• Bu gayrimenkulün edinimi miras, bağış vs gibi bir yolla olmamış olacak.
\n
• Bu gayrimenkul satış gibi bir yolla elden çıkarılacak.
\n
• Satış tutarı ile alış tutarı arasındaki fark ise 25 bin TL’den fazla olacak.
\n

Bu şartlardan biri oluşmamış ise değer artışı kazancından söz edilmez ve dolayısıyla da gelir vergisi ödenmeyecektir.

Soru 4) Kasım’da bin TL’ye aldığım evi Aralık ayında bin TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Öncelikle edinim tarihi ile satış tarihi arasındaki süre 5 yıl içinde olmalı. 5 yılı aşarsa gelir vergisine tabi olmaz. 5 yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır.

Soruda, Aralık Kasım arasındaki süre 4 yıl 1 aydır. Buna göre 5 yıllık süre şartı gerçekleşmiş oldu.

Örneğin 2 Şubat ’de iktisap edilen bir konut 4 Şubat ’de elden çıkarılmış ise satış ve alış arasındaki süre 5 yıl 2 gün olduğu için 5 yıllık süre aşılmış olacağından değer artışı kazancı doğmayacaktır.

Diğer koşul satış tutarı ile alış tutarı arasındaki farka (TL) bakmak lazım. Bu tutar yılında elden çıkarılan gayrimenkuller için 25 bin TL’den fazla olmalıdır. Soruda, satış tutar ile alış tutarı arasındaki fark ( bin TL bin TL) bin TL’dir ve bu tutar 25 bin TL’yi aştığından bu koşul da sağlanmış olmaktadır.

Diğer koşul edinme şekli bir şey karşılığında yani ivazlı olmak zorundadır. Soruda bin TL’ye (satın) aldığı söylendiğinden ivazlı şekilde edinilmiş görülmektedir. Bu nedenle bu kişi, değer artışından dolayı gelir vergisini ödeyecektir.

Soru 5) yılında vefat eden babamdan bana bir ev kaldı. Son iki yıldır da işsizim bu nedenle babamdan kalan bu evi 3 milyon TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Değer artışı kazancından dolayı gelir vergisine tabi olabilmek için gayrimenkulün ivazlı şekilde edinilmesi gerekmektedir. Miras, bağış vs gibi bir yolla edinilen gayrimenkullerin satışından dolayı elde edilen değer artışı kazancı gelir vergisine tabi değildir.

Örneğin annesinden miras yoluyla kalan evi satan Bay A, bu satıştan dolayı değer artışı kazancına tabi olmayacaktır.

Soru 6) yılında satın aldığım evimi yılında sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Gelir vergisi Kanunu mükerrer m uyarınca gelir vergisine ivazlı yani bir şey karşılığında edinilen gayrimenkuller 5 yıl içinde satılır ya da birine bir şey karşılığında verilirse (elden çıkarılırsa), elden çıkarma ile iktisap (alınan) tutarı arasındaki farktan istisna düşüldükten sonra kalan bedel gelir vergisine tabi tutulur.

Buna göre edinme (iktisap) tarihi ile satış tarihi arasında geçen süre 5 yıldan fazla ise vergiye tabi tutulmamaktadır. Ancak 5 yıl içinde satış yapılsaydı o zaman değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi olacaktı.

Örneğin yılında Kadıköy'de bin TL'ye ev satın alan öğretmen Erdal Bey bunu Aralık ayında bin TL'ye satarsa, satış ve alış arasındaki bu fark üzerinden gelir vergisi ödemesi gerekecek ve bunu Mart 'te vergi dairesine beyan edip hesaplanan gelir vergisini de ödemesi gerekecektir.

Soru 7) yılında bin TL’ye aldığım evi Aralık ayında bin TL’ye sattım. Vergi ödeyecek miyim?

Satış ve alış arasındaki fark, yılı için istisna tutarı olan 25 bin TL’nin altında ise beyanname vermenize gerek yoktur ve dolayısıyla gelir vergisi de ödemeyeceksiniz.

Buna göre satış ve alış arasındaki fark tutarı 25 bin TL’den fazla ise değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi olacaktır.

Örneğin Nesrin Hanım, yılında bin TL’ye aldığı evi Ocak’ta bin TL’ye satarsa aradaki fark 25 bin TL’den fazla olmadığından beyanname vermeyip ve dolayısıyla gelir vergisi de ödemeyecektir.

Soru 8) Gayrimenkul satışlarında 5 yıllık sürenin başlangıcı nasıl tespit edilecek?

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu m uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhit veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dâhil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınmalıdır.

Soru 9) Bir kooperatiften Haziran ayında bir ev aldık. Haziran ayında doğal gaz, su, elektrik bağlattık ama tapuya tescil Aralık ayında yapıldı. Bu evi Kasım’da sattık. 5 yıllık süreyi geçmiş sayılır mıyız?

Bazı durumlarda gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ya da benzer evraklarla ibraz etmeleri halinde, fiilen kullanma tarihi, tapu tescil tarihinden önce olduğu sonucuna ulaşılır.

Soruda fiilin kullanma Haziran ayından itibaren 5 yıl sonrası Haziran sonrasına tekabül edeceğinden satış tarihi de bu tarihten sonra yani Kasım ayı olması nedeniyle 5 yıllık süre aşıldığından gelir vergisine tabi olunmayacaktır.

Soru 10) TOKİ’den daire aldım ama tapu tescilinden önce oturdum. 5 yıllık sürenin başlangıcı fiilen oturmaya başladığım tarih mi yoksa tapu tescil tarihi mi olacak?

Ahmet Bey, TOKİ’den bir daire almış ve daire tespiti için 1 Eylül tarihinde noterde kura çekimi yapılmış, 5 Kasım tarihinde yapı kullanım izin belgesini alarak daireye taşınmış. Dairenin tapuya tescil işlemi ise 2 Şubat tarihinde yapılmıştır. Buna göre 5 yıllık iktisap süresinin başlangıcı tapuya tescil tarihi değil, 5 Kasım tarihi olacaktır.

Soru 11) Kat irtifakı tapusunu, kat mülkiyeti tapumdan önce aldım. 5 yıllık sürenin başlangıcı hangi tarih olacak?

Kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti tapusundan önce alınmış ise kat irtifakı tapusu alınma tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilmeli.

Örneğin, Ayşe Hanım, 2 Şubat tarihinde kat irtifakı tapusunu, aynı gayrimenkulün kat mülkiyeti tapusunu ise 14 Aralık tarihinde almıştır. Buna göre 5 yıllık sürenin başlangıcı 2 Şubat tarihi olacaktır.

Soru 12) yılında satış vaadi sözleşmesi ile bir gayrimenkul satın aldım ve bunu yılında tapuya tescil ettirdim. Aralık ayında da sattım. 5 yıllık süre hesabında hangi tarihi esas alacağım?

Bu örneğe göre satış vaadi sözleşmeleri ile alım tarihi değil tapuya tescil tarihi dikkate alınacak ve böylece 5 yıllık süre içinde sattığınız için de değer artışı kazancı uyarınca gelir vergisine tabi olacaksınız. Bunu da Mart ayında beyan etmeniz gerekecek.

Soru 13) yılında satın aldığım araziyi belediye ifraz işlemi uyguladı ve bunu yılında cins tahsisi gerçekleştirilerek tapuya arsa olarak tescil ettirdik. Bu arsayı şayet satarsam, 5 yıllık süreden kaynaklı vergiye tabi miyim?

Cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır. Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir.

Soruya göre 5 yıllık sürenin başlangıcı değil olacaktır.

Örneğin Bay Batı tarafından, 12 Haziran tarihinde satın alınan ve tapuya arazi olarak tescil edilen gayrimenkulün, belediyece ifraz işlemi sonucu 17 Kasım tarihinde cins tashihi gerçekleştirilerek tapuya arsa olarak tescili yapılmıştır. Değer artışı kazancının tespiti açısından, söz konusu değişikliğin (cins tashihi) gerçekleştirilerek tapuya tescil edildiği 17 Kasım tarihinin esas alınması gerekir.

Soru 14) Babamdan kalan tek katlı binayı yılında bir müteahhitte verdim. Müteahhit de bana yılında büyük bir daire verdi. Bu daireyi Kasım’da sattım. Vergiye tabi olacak mıyım?

Değer artışı kazancından dolayı gelir vergisine tabi olabilmek için gayrimenkulün ivazlı şekilde edinilmesi gerekmektedir. Miras, bağış vs gibi bir yolla edinilen gayrimenkullerin satışından dolayı elde edilen değer artışı kazancı gelir vergisine tabi değildir.

Cins tashihi yapılarak kat karşılığı satmak onun ivazsız yani miras olma özelliğini değiştirmeyeceğinden değer artışı kazancı uyarınca gelir vergisine tabi olmayacaktır.

Soru 15) yılında bin TL’ye aldığım evimi Aralık ayında 1 milyon TL’ye sattım. Sordum çok vergi çıkacak dediler. Daha az vergi ödeyebilir miyim?

Evet elbette ödeyebilirsiniz. Bunun için alış bedelinizi enflasyon oranına endekslemeniz lazım.

Soru 16) Peki nedir bu endeksleme?

Bir gayrimenkul satılırken, o gayrimenkulün alış tutarı o günkü Yİ-ÜFE verileri ölçüsünde tekrar belirlenir. Bu uyarlama Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m uyarınca gayrimenkullerin elden çıkarılan aydan önceki ayın ve iktisap edinilen aydan önceki ayın Yİ-ÜFE’lerdeki farkı, iktisap edinilen aydan önceki ayın Yİ-ÜFE’ye oranına bölünerek bir oran bulunur. Bu oran, yüzde 10 ya da yüzde 10’dan fazla ise endeksleme yapılır.

Bir gayrimenkulün satış tarihinden önceki ay ile iktisap edinildiği (alındığı) aydan önceki aya ait Yİ-ÜFE farkı iktisap edinilen aydan önceki ayın Yİ-ÜFE’ye oranı yüzde 10 ya da yüzde 10’dan fazla ise endeksleme yapılır.

Nasıl yani? Şöyle;

Örneğin 5 Mart ’de bin TL’ye Bodrum’da bir konut satın alan Yalçın Bey bu konutu Aralık ’de 2 milyon TL’ye satmıştır. Normal koşullarda 2 milyon TL’den bin TL düşüp kalan tutar üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekmektedir. Ama yüksek enflasyon dolayısıyla mükellef lehine ama Devletin aleyhine bir kanun hükmünü yani endekslemeyi uygulayarak Yalçın Bey’in ödeyeceği ya da ödemeyeceği vergiyi hesaplayacağız.

Önce alış tutarını endeksleyeceğimiz Yİ-ÜFE değerlerini bulmakla işe koyulalım. Alış ve satıştan önceki ayların Yİ-ÜFE’lerine TÜİK’in internet sayfasından (funduszeue.info?p=Yurt-Ici-Uretici-Fiyat-Endeksi-Aralik)ulaşılabilir.

Kolaylık olsun diye son birkaç yılın Yİ-ÜFE değerlerini aşağıda tablo haline getirdim.

Buna göre Şubat Yİ-ÜFE; ,52 ve Kasım Yİ-ÜFE; ,08 oranlarına ulaştık

Yapılacak işlem [(satıştan önceki aya ait Yİ-ÜFE - alıştan önceki aya ait Yİ-ÜFE)/ alıştan önceki aya ait Yİ-ÜFE]* şeklindedir.

Bu formüle göre hesaplamayı yapalım [(,,52)/,52]*=%,1 sayısına ulaşıyoruz.

Bu oran (yüzde ,1), yüzde 10’dan fazla olduğu için endeksleme yapacağız. Yani alış tutarımız olan bin TL’yi ayrıca yüzde ,1 artırıp enflasyondan arındırılmış alış bedelimizi (maliyet bedelimiz) buluyoruz. Endeksleme sonucu bulduğumuz bu tutar da 1 milyon bin TL’dir.

Yani Yalçın Bey bu evi Mart ’de bin TL’ye aldı ama enflasyon dolayısıyla bu tutarın bugünkü değeri maalesef TL oluvermiş. Enflasyonun dayanılmaz ağırlığı da diyebiliriz buna.

Bu durumda [satış tutarı-endekslenmiş alış tutarı yılı için istisna tutarı]

Yani [ TL TL bin TL] = TL üzerinden vergi öde(me)yecek. Ama çıkan sonuç eksi (-) çıktığından hiç vergi ödenmeyecektir.

Görüldüğü üzere yüksek enflasyon devletin alması gereken vergileri de aşındırıyor. Bunun müsebbibini bulmak hiç zor olmasa gerek.

Soru 17) Daha az vergi ödemek için başka ne yapabilirim, indirilecek gider diye bir şey var mı?

Evet var. GVK Mükerrer m’inci maddesinde “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur.” Şeklindedir.

Buna göre tapu harcına ilişkin tutarlar, bina izolasyon bedeli, kombi ödemesi, başka bir gelirden indirim konusu yapılmamışkonut kredi faizlerini belgelendirmek şartıyla gider yazabilirsiniz.

Ancak DASK ve deprem sigortası prim tutarlar ile alım-satıma ilişkin olarak emlak komisyoncusuna ödenen bedeller gibi gayrimenkulün değerini artırmayan masraflar gider yazılamaz yani maliyet bedeline eklenemez.

Soru 18) yılında bin TL’ye aldığım evi Aralık ayında bin TL’ye sattım. Ayrıca başka konutum için de yılında 24 bin TL kira gelirim var. Vergi ödeyecek miyim?

Başka gelirler için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilse dahi kendi istisna tutarının altında kalan diğer gelirler beyannameye dâhil edilmeyecektir. Buna göre kira gelirinizin toplamı yılı için TL’yi aştığı için kira gelirinizi beyan etmeniz gerekmektedir. Ayrıca yılı için 25 bin TL’yi aşmayan değer artışı kazancınız varsa bunu kira gelirinizle birlikte beyannameye eklemeye gerek yoktur. İki geliri ayrı düşünün yani. Kira geliriniz TL’yi aşarsa kira gelirinizi; değer artış kazancınız 25 bin TL’yi aşarsa değer artışı kazancınızı; ikisi de ayrı ayrı istisna tutarını aşarsa ikisi de beyan etmeniz gerekmektedir.

Soru 19) Değer artışı kazancında deprem bölgesindekiler, emekliler, işsizler, engelliler ya da ev hanımları için özel bir istisna/muafiyet var mı?

Değer artışı kazancı için deprem bölgesindekilere, emeklilere, işsizlere, engellilere, ev hanımlarına vs’ye herhangi bir istisna/muafiyet bulunmamaktadır. Yani yılı için 25 bin TL’den fazla değer artışı kazancı elde ettiyseniz bunu beyan etmek zorundasınız.

Soru 20) Beyannameyi nereye vereceğim?

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar. Örneğin Kadıköy’de ikamet ediyorsunuz ve Bakırköy’deki evinizi sattıysanız bu satıştan elde ettiğiniz geliri ikamet ettiğiniz yer (Kadıköy) vergi dairesine beyan etmeniz gerekir.

Ama ticari kazanç sahibiyseniz ya da avukat, doktor gibi serbest meslek erbabı iseniz o zaman ikamet ettiğiniz yer değil ofisinizin/dükkanınızın/iş yerinizin bulunduğu yer vergi dairesine beyan etmeniz gerekmektedir.

Soru 21) Elektronik ortamda beyanname verebilir miyim?

yılında gayrimenkulünü satanlar bunu Mart ayı içinde vergi idaresine bildirmeleri gerekmektedir. Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), fiziken vergi dairesine gelinmeden de beyanname verilmesini sağladı. Elektronik ortamda beyanname verme yöntemi, hazır beyan sistemi diye bilinir ve bu linkten (funduszeue.info#/) ulaşılabilir. Herkesin kolayca girip işlem yapacağı bir site hazırlanmış.

Ancak bu uygulamadan sadece kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratları ayrı veya birlikte elde edenler yararlanabilecektir. Kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iradın yanı sıra ticari, zirai veya serbest meslek kazancı elde edenler sistem üzerinden beyanname veremeyeceklerdir.

Fiziki olarak vergi dairesine gidilip elden beyanname verilme durumunda ve/veya hazır beyan sisteminde endekslemeyi sistemin kendisi herhangi bir müdahale olmadan artık kendisi yapmaktadır. Yani beyan edilmesi yeterli ayrıca bir hesaplama yapmaya gerek yok artık.

Ancak geçen yıla kadar bu böyle değildi ve geçen yıl bunun bir sorun olduğunu (funduszeue.info,) ve çözümünü bu yazıda yazmıştım. Çözülmüş olması sevindirici, Gelir İdaresi Başkanlığı’na bu konuyla alakalı teşekkür etmek lazım.

Soru 22) Hazır beyan sisteminde alış, satış tutarı gibi bilgilerim hatalı. Ne yapabilirim?

Hazır beyan sistemi, Gelir İdaresi Başkanlığı’na banka, PTT, TOKİ, Tapu gibi kurumlardan gelen bilgilerle oluşturulmaktadır. Bu bilgiler hatalı ise siz sistemde kendiniz düzeltebilirsiniz. Neticede esas olan beyanınızdır.

Soru 23) Şirket aktifime kayıtlı bir gayrimenkulümü sattım. Değer artışı kazancı hükümlerine tabi tutacak mıyım?

Hayır. Çünkü faaliyetine devam eden ticari bir işletmenin kısmen veya tamamen satılmasından veya ticari işletmeye dâhil amortismana tabi iktisadi kıymetlerle yukarıda belirtilen hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar ticari kazanç sayılmakta ve bunlara ticari kazanç hakkındaki hükümler uygulanmaktadır.

Soru 24) Şu an deprem bölgesindeyim ve yılında bin TL’ye aldığım evi Aralık’ta bin TL’ye sattım ama sattığım ev 6 Şubat sabahı depremde yıkıldı. Beyan verecek miyim?

Depremden önce evi elden çıkardığınız için Mart ayında beyan etmeniz lazım. Ancak o bölgede ikamet edenler için mücbir sebep ilan edildiğinden bu beyanı 15 Ağustos ’e kadar beyan etmeniz gerekiyor. Bu süreyi kaçırırsanız cezalı şekilde ödemek zorunda kalırsınız.

Soru 25) İkametgahım yıllardır İstanbul Kadıköy’dedir. yılında memleketim olan Hatay’da bin TL’ye bir ev satın almıştım. Aynı evi Aralık ’de bin TL’ye sattım. Ancak aynı ev 6 Şubat sabahı depremde yıkıldı. Beyan verecek miyim?

Deprem dolayısıyla şu an sadece 11 il için mücbir sebep ilan edildi. Sizin ikametgahınızın Kadıköy’de olması nedeniyle mücbir sebep ilanı sizi bağlamayacak ve siz bu ev satışından dolayı değer artışı kazancına ilişkin gelir vergisi beyanınızı Mart sonuna kadar vermeniz, hesaplanan verginizi de Mart ve Temmuz ayı sonuna kadar iki eşit taksitte ödemeniz gerekecektir.

Gayrimenkul satışı gelir vergisi hesaplama !

Gayrimenkul satışı gelir vergisi, Gelir Vergisi Kanunu gereğince taşınmaz malların satışında doğan vergiler arasında yer alıyor.  Vergi, edinim tarihinden itibaren 5 sene içerisinde elden çıkarılan taşınmaz mallar için ödeniyor. 

Bu sene yılında satılan taşınmaz mallar için satış gelir vergisi ödenecek. yılı içerisinde satılan taşınmaz mallar için gelir vergisi ise yılında ödenecek.

Vergide, her sene istisna bedeli belirleniyor. Yapılan hesaplamalara göre istisnadan yüksek kazancı olanlar vergi mükellefi olup, öncelikle beyanname vermek ile sorumlu oluyor. Beyannameler 1- 25 Mart tarihleri arasında veriliyor.

Değer Artışı Kazançlarına İlişkin İstisna Tutarı Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinde yer alan değer artışı kazançlarına ilişkin istisna tutarı, takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere TL olarak tespit edildi.

Gayrimenkul satışı gelir

Gayrimenkul alım ve satım işlemlerinde devlet tarafından tapu harcı, işlem masrafı ve çeşitli vergilerin ödemesi alınır. Değer Artış Kazancı Vergisi de gayrimenkul alım satımında alınan vergi türlerinden biridir. Bir gayrimenkulü aldıktan 5 yıl sonra satan kişiler, Değer Artış Kazancı Vergisi ödemek durumundadır. İstisna kabul edilen tek durum, gayrimenkulün miras ya da bağış gibi yollarla alınmış olmasıdır. 5 yıllık sürenin işleyişinde esas alınan tarih ise tapu devir tarihleridir.

Değer Artış Kazancı Vergisi nedir?

Değer Artış Kazancı Vergisi, gayrimenkulün satıcısından tahsil edilen bir vergi türüdür. Bir gayrimenkul, alınış tarihinden sonra 5 yıl içerisinde değer artışı gösterebilir. Örneğin, bir konutun tapuda görülen değeri TL ise yapılan yeni işlemlerde değeri TL'ye yükselebilir. Eski değer ile yeni değer arasında oluşan bu fark sebebiyle gayrimenkulün satıcısı, Değer Artış Kazancı Vergisi öder. Buradaki amaç, konuttan ya da herhangi bir gayrimenkulden satış yoluyla elde edilen kazancın vergisini tahsil etmektir. Örnekte olduğu gibi TL'ye aldığı konutu 5 yıl sonra TL'ye satan kişi, satıştan TL kâr elde etmiş olur. Hesaplamalar neticesinde TL'ye düşen vergi miktarını ödemek zorundadır.

Değer Artış Kazancı Vergisi nasıl hesaplanır?

Değer Artış Kazancı Vergisi, TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından açıklanan Yİ-ÜFE oranlarına göre hesaplanır. Yİ-ÜFE'nin açılımı ise Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi'dir. Yİ-ÜFE oranları, her ay yeniden açıklanan oranlardır. Ancak, hesaplama yapılırken bir önceki ayın oranları göz önünde bulundurulur. Söz konusu vergi, gayrimenkulün alış fiyatı, alış tarihi, satış fiyatı ve satış tarihi, giderler gibi veriler hesaplanarak bulunur. Online olarak sunulan değer artış kazancı vergisi hesaplama araçlarından yaklaşık vergi tutarı öğrenilebilir. Gelir Vergisi Kanunu'nun 80'inci maddesi gereği tahsil edilen Değer Artış Kazancı Vergisi ile ilgili sorunlar için Gelir İdaresi ile iletişime geçilebilir. '''' nolu ya da '' 01 89'' nolu çağrı merkezlerine ulaşılarak resmî işlemler hakkında bilgi alınabilir.

Değer Artış Kazancı Vergisi hesaplaması, online araçlar dışında basit işlemlerle de bulunabilir. Öncelikle, gayrimenkulün alış fiyatı ile bir önceki ay açıklanan Yİ-ÜFE oranı çarpılır. İşlem sonucunda gayrimenkulün bugünkü net değeri elde edilir. Ardından satıcının eski alış fiyatı, bugünkü satış fiyatından çıkarılır. Elde edilen sonuçla satıcının kazandığı net kâr ortaya çıkar. Bu işlemin ismi ise "istisna öncesi değer artış kazancı"dır. İşlem sonucundan yıllara göre düşülen istisna tutarı da düşülür. Örneğin, yılının istisna tutarı TL'dir. İşlem sonucunda istisna sonrası matrah bulunmuş olur. Son olarak, satış sırasında ödenecek olan tapu harcı da istisna sonrası matrahtan düşülür. Bu işlemler sonucunda elde edilen rakam, Değer Artış Kazancı Vergisi miktarıdır.

Değer Artış Kazancı Vergisi ödeme yöntemleri nelerdir?

Değer Artış Kazancı Vergisi, yıllık olarak iki dönemde bir tahsil edilir. Her yılın mayıs ve temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenen vergi, Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesinden online olarak kredi kartı ya da banka kartı ile ödenebilir. Ancak ödeme, yalnızca Gelir İdaresi Başkanlığı ile anlaşmalı bankaların kartlarından alınabilir. Ayrıca, anlaşmalı bankaların internet bankacılığı ya da cep şube platformlarından da ödeme yapılabilir. Yine anlaşmalı bankaların şubelerinde ve vergi dairelerinin tümünde Değer Artış Kazancı Vergisi ödenebilir.

Değer Artış Kazancı Vergisi hangi tür gayrimenkuller için ödenir?

Gelir İdaresi Başkanlığının yaptığı açıklamalara göre ''Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl çıkarma yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar, voli mahalleri ve dalyanlar, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve gemi payları ile motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları'', Değer Artış Kazancı Vergisi ödemek durumundadır.

Değer Artış Kazancı Vergisi'nin ödenmediği durumlar nelerdir?

Bir gayrimenkul, eşe ya da çocuklara devredilmişse ''Veraset ve İntikal Vergisi'' alınacağından, Değer Artış Kazancı Vergisi alınmaz. Değer Artış Kazancı Vergisi'nin alınabilmesi için gayrimenkul satışı gerçekleşmiş ve kazanç elde edilmiş olması gerekir. Derneklere ya da vakıflara bağışlanan gayrimenkullerden ve karşılıksız olarak verilmiş olan gayrimenkullerden de Değer Artış Kazancı Vergisi alınmaz. Ayrıca, alış tutarı ile satış tutarı aynı olan ya da birbirine çok yakın olan gayrimenkuller için de Değer Artış Kazancı vergisi ödenmez. Örneğin, yılında TL'ye alınan bir gayrimenkul, yılında TL'ye satılıyorsa da kazanç vergisi ödenmez.

Değer Artış Kazancının beyanı nasıl yapılır?

Değer Artış Kazancı Vergisi hesaplandıktan sonra gayrimenkulden elde edilen kazancın net miktarı, yıllık olarak açıklanan istisna tutarlarını aşıyorsa farklı vergi oranları uygulanır. Örneğin, yılı vergi tarifesinde TL'ye kadar olan kazançtan %15 vergi alınır. Sıralamada belirtilen diğer oranlar ise %20, %27 ve %35'tir. Alınan vergi miktarı, elde edilen kazanç miktarına göre değişiklik gösterir. Tüm hesaplamalar yapıldıktan sonra net vergi tutarı, bir sonraki yılın Mart ayının gününde iş bitimine kadar yıllık beyanname ile beyan edilir. Beyan işlemi, Gelir Vergisi Kanunu'nda belirtilen oranlara göre hesaplanır. Sonuç olarak yıllık, 2 taksit hâlinde ödenir.

Değerleri farklı gösterilmiş olan gayrimenkuller için hangi işlem yapılır?

Konuyla ilgili düzenlenen yeni kanuna göre daha önce satıcı tarafından değeri düşük olarak gösterilmiş olan gayrimenkuller için işlem başlatılabilir. Geçmişte değeri düşük olarak gösterilen gayrimenkullerin vergi miktarı da otomatik olarak düşmüştür. Buna bağlı olarak gereğinden daha az Değer Artış Kazancı Vergisi ödenmiştir. Yasaya göre söz konusu gayrimenkuller tespit edilerek vergi oranları cezasıyla birlikte tahsil edilecektir. Aynı zamanda ''Vergi Ziyaı Cezası'' ve gecikme faizleri de alınır.

Ticarî kurumlar Değer Artış Kazancı Vergisi ödemesi yapar mı?

Şirketler için alınan Değer Artış Kazancı Vergisi tahsil edilirken, şirkete ait olan bir gayrimenkulün 2 yıl içerisinde satışı hâlinde %75'lik istisna oranı %50'ye düşer. Geçmişte, elde edilen kazancın tamamı üzerinden vergi hesaplaması yapılırken, bugün yeni yasaya göre kazancın yarısı üzerinden vergi hesaplanır.

Türkiye’nin ilk şubesiz dijital bankacılık uygulaması funduszeue.info ile vergilerinizi masrafsız bir şekilde hızlıca ödeyebilirsiniz.

İlgili &#;r&#;nler

Daha fazla bilgi

• Değer artış kazancı vergisi nedir?

  Değer Artış Kazancı Vergisi, taşınmaz mal varlıklarının satışı sonucunda kazanılan tutarın vergisine verilen isimdir. Bir gayrimenkul, alındığı tarihten itibaren 5 yıl içerisinde satışa çıkarıldığında alış değeri ile bugünkü satış değeri arasında fark gözlemlenir. Bu fark, satıcının elde ettiği kâr oranıdır. Gayrimenkulün satışını gerçekleştiren birey, Değer Artış Kazancı Vergisi ödemek durumundadır. Değer Artış Kazancı Vergisi, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından tahsil edilir.
  
  Değer Artış Kazancı Vergisi nedir?
  
  Değer Artış Kazancı Vergisi, Gelir Vergisi başlığı altında alınan vergi türlerinden biridir. Gayrimenkul satışı gerçekleştiren bireylerin satıştan elde ettiği kâr, kazanç ve gelir kabul edildiğinden, Değer Artış Kazancı Vergisi söz konusu olur. Alış ve satış değerleri aynı olan gayrimenkullerden kâr elde edilmemiş olacağı için kazanç vergisi tahsil edilmez. Aynı zamanda bağış yoluyla ya da miras yoluyla elde edilen gayrimenkullerden de kazanç vergisi alınmaz. Ancak satın alma yoluyla elde edilen tüm gayrimenkuller için bu vergi tahsil edilir. Dikkat edilen husus ise gayrimenkulün alım tarihidir.
  
  Satışta olan gayrimenkul, alım tarihinden sonra 5 yıl içerisinde elden çıkarılıyorsa bu durumda kazanç vergisi alınır. Araziler, binalar, konutlar gibi tüm taşınmaz mal varlıklarından Değer Artış Kazancı Vergisi tahsil edilir. Taşınır varlıklar arasında yalnızca gemiler ve gemi payları, kazanç vergisine dâhil edilir. Gayrimenkul eşe ya da çocuğa devredildiğinde ise intikal vergisi alınacağından ''Değer Artış Kazancı Vergisi'' alınmaz. Sürekli gayrimenkul alıp satan kişiler ya da kurumlar ise ticari kazanç vergisine mükellef olur. Bu sebeple bu kişilerden veya kurumlardan Değer Atış Kazancı Vergisi tahsil edilmez. Değer Artış Kazancı Vergisi, satış değeri istisna tutarlarının altında olduğunda da alınmaz. İstisna tutarlarını aşan satışlardan ise kazanç vergisi tahsil edilir.
  
  Değer Artış Kazancı Vergisi nasıl belirlenir?
  
  Değer Artış Kazancı Vergisi, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yİ-ÜFE değerlerine göre hesaplanır. Aylık olarak bildirilen bu oranlarla vergi hesaplaması yapılırken, bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranı dikkate alınır. Eski alış fiyatı, Yİ-ÜFE oranıyla çarpıldığında istisna tutarı ve tapu harcı düşülür. Kalan miktar, kazanç vergisini gösterir. Değer Artış Kazancı Vergisi, gayrimenkulün alındığı tarih, satıldığı tarih, alış ve satış fiyatları, gayrimenkul sebebiyle yapılan giderler hesaplanarak bulunur. Değer Artış Kazancı Vergisi ödemeleri, banka şubeleri, banka kartları ve kredi kartları aracılığıyla yapılabilir. Gelir İdaresi Başkanlığına ait olan İnteraktif Vergi Dairesi'nden de online ödeme yoluyla tahsilat kabul edilebilir.

• Değer artış kazancı vergisi hesaplama

  Değer artış kazancı vergisi, bir gayrimenkulün satışından elde edilen kâr payı kazancından doğan vergi türüdür. Değer Artış Kazancı Vergisi'ne konu olan gayrimenkulün, satın alınma tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde satılmış olması gerekir. Satın alma tarihi sonrasında beş yılı doldurduktan sonra satılan gayrimenkullerden değer artış kazancı vergisi tahsil edilmez. Yalnızca gayrimenkulün satıcısından alınan kazanç vergisi, satış değerinin alış değerinden yüksek olması durumunda ödenir. Alış değeri ve bugünkü satış değeri aynı olan gayrimenkullerden de değer artış kazancı vergisi tahsil edilmez.
  
  Değer artış kazancı vergisi hesaplama
  
  Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay düzenli olarak açıklanan Yİ-ÜFE oranları, değer artış kazancı vergisi hesaplamalarında da kullanılır. Hesaplama sırasında dikkate alınan oran, satışın gerçekleştiği günkü Yİ-ÜFE oranı değil; bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranıdır. Değer artış kazancı vergisi hesaplanırken ele alınan veriler; gayrimenkulün alış tarihi, satış tarihi, alış fiyatı, satış fiyatı, giderlerdir. Değer artış kazancı vergisi hesaplamak için bu veriler kullanıldığında online platformlar aracılığıyla hesaplama işlemi gerçekleşebilir. Gelir İdaresi Başkanlığı da istek doğrultusunda vergi tutarını hesaplayabilir.
  
  Kazanç vergisi tutarı, basit matematik işlemleri sonucunda da bulunabilir. Yapılması gereken ilk işlem, gayrimenkulün alış fiyatını Yİ-ÜFE oranıyla çarpmaktır. Bu işlem sonucunda satılmak istenen gayrimenkulün o aya ait satış değeri ortaya çıkar. Alış fiyatı, bulunan sonuçtan çıkarıldığında ise satıcının gayrimenkulden alacağı değer artış kazanç miktarı belli olur. Yine her yıl düzenli olarak açıklanan istisna tutarı ve satış sebebiyle ödenecek olan tapu harcı tutarı da kazanç miktarından çıkarılır. Tüm işlemler sonucunda elde edilen miktar üzerinden hesaplanan vergi değer artış kazancı vergisidir.
  
  Gelir İdaresi Başkanlığının sunduğu ''değer artışı kazancı hesaplama'' sayfasından da hesaplama işlemleri kolaylıkla yapılabilir. Burada belirtilen bilgiler eksiksiz bir şekilde doldurulduğunda ve ''Hesapla'' butonuna basıldığında ödenmesi gereken vergi miktarı yaklaşık olarak ortaya çıkar. Değer artış kazancı vergisi, yılda iki kez mart ve temmuz aylarında alınır. Vergi tutarının tamamı, iki eşit takside bölünür.
  
  funduszeue.info'dan değer artış kazancı vergisi ödenebilir mi?
  
  Değer artış kazancı vergisi ödemeleri, QNB Finansbank şubelerinden nakit olarak, banka kartıyla ya da kredi kartıyla ödenebilir. Dolayısıyla Finansbank şubelerinden Encard'lar ve funduszeue.info kredi kartı aracılığıyla da tahsil edilebilir. Gelir İdaresi Başkanlığının online olarak sunduğu e-Tahsilat sisteminden de kazanç vergisi ödemeleri yapılabilir. funduszeue.info'da Motorlu Taşıtlar Vergisi ödemeleri, fatura ödemeleri, havale ve EFT işlemleri de tamamen ücretsizdir. funduszeue.info müşterisi olmak için başvurunuzu, funduszeue.info web sitesi ana sayfası üzerinde bulunan ''Başvur'' alanından yapabilirsiniz.

• Değer artış kazancı vergisi ödeme

  Değer artış kazancı vergisi, bir gayrimenkulün satımı sırasında elde edilen kazancın vergisidir. Elden çıkarılmak istenen bir gayrimenkulün eski alış fiyatı ile yeni satış fiyatı arasında fark olması durumunda satışı gerçekleştiren gayrimenkul sahibi, gelir elde etmiş kabul edilir. Dolayısıyla bu gelirin vergisini de ödemek durumundadır. Değer Artış Kazancı Vergisi, her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yİ-ÜFE oranlarına göre hesaplanır. Ayrıca; gayrimenkulün alış fiyatı, satış fiyatı, alış tarihi ve satış tarihi, giderler verileri de vergi tutarının belirlenmesini sağlayan unsurlardır.
  
  Değer artış kazancı vergisi ödeme yöntemleri nelerdir?
  
  Değer artış kazancı vergisi, alım tarihinden itibaren ilk 5 yıl içerisinde satılmış olan gayrimenkullerden alınır. Miras, bağış gibi yollarla devredilen gayrimenkullerden değer artış kazancı vergisi alınmaz. Ayrıca, ödeme tutarı belirlenirken, gayrimenkul kazancının her yıl açıklanan istisna tutarını aşıp aşmadığı da göz önünde bulundurulur. Değer artış kazancı vergisi tutarı, iki eşit taksit hâlinde ödenebilir. İlk taksit ödemeleri mart ayında; ikinci taksit ödemeleri ise temmuz ayında tahsil edilir. Değer artış kazancı vergisi, Gelir İdaresi Başkanlığının belirttiği ödeme kanallarından kabul edilir. Gelir İdaresi Başkanlığının resmî online ödeme kanalı olan İnternet Vergi Dairesi'nden sorgulama yapıldıktan sonra değer artış kazancı vergisi, kredi ya da banka kartıyla ödenebilir. Ancak, her banka kartı ile ödeme kabul edilmez ve yalnızca anlaşmalı bankaların kredi kartı ve banka kartları aracılığıyla tahsil edilir.
  
  Gelir İdaresi Başkanlığının ana sayfasında anlaşmalı bankalar bildirilmiştir. Değer artış kazancı vergisi ödemeleri, e-Devlet kanalından da gerçekleştirilebilir. E-Devlet üzerinden Gelir İdaresi Başkanlığının resmî sitesine yapılan yönlendirme sonucunda vergi tutarı anında görüntülenebilir. Değer artış kazancı vergisi, anlaşmalı bankaların internet bankacılığı sistemleri üzerinden de ödenebilir. Genellikle internet bankacılığı sistemlerinin ''Ödemeler'' bölümünden vergi ödemeleri kısmına ulaşıldığında değer artış kazancı vergisi görüntülenebilir. Aynı anlaşmalı bankaların tüm banka şubelerinden de değer artış kazancı vergisi ödenebilir. Vergi türlerinin tamamının tahsil edilebildiği vergi dairelerinden de kazanç vergisi ödemeleri yapılabilir.

funduszeue.info Bilgi Bankası’nda yer alan tüm içerikler yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Burada sunulan bilgilerin kesin doğruluğu garanti edilmemekte olup funduszeue.info’un sunmakta olduğu veya sunacağı ürünlerle, servislerle veya kampanyalarla ilgili bir taahhüt içermemektedir. İçeriklerde yer alan bilgiler hakkında konunun uzmanlarına danışmanızı ve önerileri uygulamadan önce uzman görüşlerinden faydalanmanızı tavsiye ederiz.