Oturulmayan Dairenin Aidatı

Sevgili okuyucularım bu haftaki konumuzda sizlere hepimizin sürekli karşımıza çıkan oturduğumuz dairelerdeki ister ev sahibi olun, ister kiracı ödenmesi gereken aidattan bahsedeceğim. Aidat günlük kullanımda aidat olarak adlandırılan ödeme türüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun maddesinde tanımlanan avanstır. Yani kat maliklerinin borçlarından en önemlisi budur. Kat maliklerinden her biri aralarında başka bir anlaşma olmadığı sürece kanunda belirtilmiş olan gidere katlanmakla yükümlüdür. KMK’nın maddesine göre, kapıcı, bahçıvan, kaloriferci ve bekçi giderlerine bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avansı ödemekten kaçınamaz. Gider veya aidatı ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi başlatılabilir. Belirttiğimiz gibi sadece yöneticinin değil her bir kat malikinin dava açma ve icra takibi başlatma yetkisi vardır. Ayrıca intifa hakkı sahibinin de dava açma ve takip yapma hakkı vardır. Ödenmeyen aidata geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı işleyecektir. Yani 1 gün de gecikse 30 gün de gecikse aynı faiz uygulanır. Ortak gidere katılmamakta direnen kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun maddesi uyarınca bağımsız bölüm üzerindeki kat mülkiyeti hakkını devretmek zorunda bırakılabilir. Yani aidat borcunu ödememekte direnen bağımsız bölüm malikinin evi sattırılabilecektir. Peki boş eve aidat Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer almaktadır. Kişi maliki olduğu evde otursa da oturmasa da giderlere katılmakla yükümlüdür. Yani tüm malikler (oturmasalar dahi) aidat ödemek zorundadır. Örneğin bir ev satın alırken diyelim ki satın alacağımız evin birikmiş aidat borcu olduğunu öğrendik yeni malik olarak ne yapmamız lazım, biz bu borçtan sorumlu tutulacak mıyız? Elbette hayır. Gayrimenkul Hukuku’na göre eski aidat borcundan yeni malik sorumlu tutulamaz. Yeni malik yalnızca satış tarihinden sonra ödenmeyen aidatlardan sorumlu tutulabilecektir. Haftaya başka bir konuda buluşmak üzere hoşçakalın dostça kalın.

APARTMAN AİDATININ ÖDENMEMESİ

ÖDENMEYEN SİTE VE APARTMAN AİDATLARI EVİNİZİN SATILMASINA NEDEN OLABİLİR

AİDAT NEDİR ÖDENMEZSE NE OLUR?

Günlük kullanımda aidat olarak adlandırılan ödeme türü; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun maddesinde tanımlanan avanstır. Kat maliklerinin borçlarından en önemlisi budur. Kat maliklerinden her biri aralarında başka bir anlaşma olmadığı sürece kanunda belirtilmiş olan gidere katlanmakla yükümlüdür. KMK’nın maddesine göre, kapıcı, bahçıvan, kaloriferci ve bekçi giderlerine bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avansı ödemekten kaçınamaz.

APARTMAN AİDATINI HER DAİRE EŞİT Mİ ÖDER?

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4//9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik: 13/4//9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Yukarıdaki kanun maddesinde de belirtildiği üzere kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa her malik EŞİT olarak katılmakla yükümlüdür. Anacak; Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa KENDİ ARSA PAYI ORANINDA katılmakla yükümlüdür.

Yukarıda belirttiğimiz üzere yasa hükmü genel giderlerin nasıl bölüştürüleceğini kat maliklerinin anlaşmalarına bırakmış ve anlaşma yapılmadığı takdirde kanun hükmünün uygulanması gerektiğini belirtmiştir. Eğer yönetim planında ortak gidere katılma konusunda farklı bir düzenleme varsa kanun hükmü değil, yönetim planı hükümleri uygulanmalıdır.

GENEL GİDERLERİ ÖDEMEMENİN YAPTIRIMI NEDİR

Gider veya aidatı ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi başlatılabilir. Belirttiğimiz gibi sadece yöneticinin değil her bir kat malikinin dava açma ve icra takibi başlatma yetkisi vardır. Ayrıca intifa hakkı sahibinin de dava açma ve takip yapma hakkı vardır. Ödenmeyen aidata geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı işleyecektir. Yani 1 gün de gecikse 30 gün de gecikse aynı faiz uygulanır.

İcra takibine başvurulduğunda, takip talebine kat malikleri kurulu kararı eklenebileceği gibi, hiçbir belge eklenmeksizin de malikin ödeme yapması istenebilir.

Ortak gidere katlanmamakta direnen kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun maddesi uyarınca bağımsız bölüm üzerindeki kat mülkiyeti hakkını devretmek zorunda bırakılabilir. Yani aidat borcunu ödememekte direnen bağımsız bölüm malikinin evi sattırılabilecektir.

KAT İRTİFAKLI TAŞINMAZLARDA AİDAT ALINABİLİR Mİ?

Kat Mülkiyeti Kanununun maddesinde “ … Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.” Hükmü düzenlenmiştir.

Belirtilen kanun hükmüne göre fiilen tamamlanmış kat irtifaklı tapunun bağımsız bölümlerinin en az 2/3’ü fiilen kullanılıyorsa bu taşınmaza KMK’nin Maddesi uygulanabilecektir.

KİRACININ ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU

Bu soru uygulamada en çok karşılaşılan sorulardan bir tanesidir. Bu sorunun yanıtı KMK’nin maddesinde düzenlenmiştir. KMK m/1 “ Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” Hükmü yer almaktadır. Bu hükme göre Kiracı, kiraladığı bağımsız bölümün payına düşen ortak giderlerden o bağımsız bölümün maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur.

BOŞ EVE AİDAT ÖDENİR Mİ?

Bu sorunun yanıtı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer almaktadır.

Kişi maliki olduğu evde otursa da oturmasa da giderlere katılmakla yükümlüdür. Yani tüm malikler (oturmasalar dahi) aidat ödemek zorundadır.

APARTMAN AİDAT ZAMANAŞIMI

Apartman aidatında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Geriye dönük 5 yıllık aidat borçları tahsil edilebilir.

YENİ MALİKİN ESKİ AİDAT BORCUNDAN SORUMLULUĞU VAR MIDIR?

Ev satın alırken diyelim ki satın alacağımız evin birikmiş aidat borcu olduğunu öğrendik yeni malik olarak ne yapmamız lazım, biz bu borçtan sorumlu tutulacak mıyız? Elbette Hayır.

Gayrimenkul Hukuku’na göre eski aidat borcundan yeni malik sorumlu tutulamaz. Yeni malik yalnızca satış tarihinden sonra ödenmeyen aidatlardan sorumlu tutulabilecektir.

AİDAT KAÇ AY ÖDENMEZSE İCRA GELİR ?

Tüm kat malikleri otursalar da oturmasalar da aidat ödemekle yükümlüdürler. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda herhangi bir süre belirtilmediğinden tamamen diğer kat maliklerinin veya yöneticinin vicdanına kalmıştır bu konu. Yani 1 ay ödenmese dahi söz konusu aidat borcu icra takibine konu edilebilir.

İNŞAATI BİTMEMİŞ VE İSKANI ALINMAMIŞ BÖLÜM İÇİN AİDAT TALEP EDİLEBİLİR Mİ ?

Bu sorun da genelde karşılaşılan bir sorundur. Hiç kimse inşaatı tamamlanmamış bir binaya aidat ödemek istemez fakat Kat Mülkiyeti Kanunu’nun maddesinin 3.fıkrasında; ‘’ Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. ‘’ hükmü yer almaktadır.

Kanunun bu hükmüne göre yapının tamamlandığı ve 2/3’ünün fiilen kullanıldığı ispatlanarak binadaki bağımsız bölüm sahipleri aidat ödeme borcundan sorumlu tutulabilir.

KAT İRTİFAKI TAPUSU MU KAT MÜLKİYETİ TAPUSU MU DAHA İYİ ?

‘’Kat irtifakı tapulu daire alınır mı?’’ Sorusu her ev alıcılarının sorduğu bir sorudur. Kat irtifakı tapulu daire elbette alınabilir ancak bu tapuların önce bir uzman tarafından incelenmesi ve uzmandan bilgi alınması gerekir.

Kat mülkiyeti tapulu daireler, kat irtifaklı dairelerden daha iyidir. Çünkü Kat mülkiyeti tapulu daireler kurallara uygun olarak inşa edildiği tescillenmiş dairelerdir.

MERSİN APARTMAN VE SİTE AVUKATI

Kat Mülkiyeti Hukuku, site ve apartman yönetimi, kira sözleşmesi hazırlanması, aidat tahsili konusunda müvekkillerimize Mersin Hukuk Büroları olarak profesyonel hizmet vermekteyiz.

Mersin Profesyonel Site ve Apartman Yönetimi konusunda uzman ekibimizle, uzman tedarikçilerimizle, teknik ekibimizle, yasaya ve mevzuata hakim avukatlarımızla Mersin site ve apartman yönetimi konusunda profesyonel hizmet vermekteyiz.