Ev Satılır Mı

Konut alımlarının en çok tercih edilen metodu konut kredileri! Bankalar ev almak amacı ile kendilerine ulaşan müşterilerini konut kredisi ile ev sahibi yapmaya devam ediyor. Konut kredisi ile alınan evlerin üzerine ise ipotek koyuluyor. Peki mülk sahibi ipotekli konutunu satmak isterse ne yapmalı ?

Borcuyla Beraber İpotekli Konut Satılır mı ?

İpotekli konut satışı son zamanlarda son derece araştırılan bir konu. Zor duruma düşen , evini büyütmek isteyen veya başka bir sebeple konutunu satmaya hazırlanan ipotekli konut sahiplerinin borcuyla beraber evini devretme şansı bulunmamaktadır. Ancak aynı gün içerisinde ipotek kapatılması durumunda bankayla anlaşmalı olarak bu işlem gerçekleştirilebilir. Aslında tapu müdürlükleri tarafından ipotekli konut satışı gerçekleştirmek özel bir durum değildir. Tapu müdürlükleri borcuyla beraber satılmak istenen mülkün satışını gerçekleştirir. Fakat asıl problem satış işleminden hemen sonra başlar. Satış işlemi tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğü alacaklı bankaya bilgilendirme yapar. Alacaklı banka alıcı ve satıcıya borcun kapatılmasına ilişkin ihtar çeker. Borcun 15 gün kapatılmaması durumunda haciz işlemleri başlatacaktır. Konut kredisi ile alınmış evlerde bu duruma özellikle dikkat edilmesini tavsiye ediyoruz. 

NOT : İpotek konut kredisinden kaynaklı olmayabilir. Ticari kredilerde durum farklıdır. Borcuyla beraber devir işlemi gerçekleştirilebilir.

İpotek Kaldırma Anlaşması ile Konut Satılır mı ?

Vadesi dolmadan ipotek kaldırmak istememiz durumunda bankalar kalan ana paranın %2 si kadar erken kapatma cezası adı altında ödeme almaktadır. Bu tutar ve kalan ana para borcunuz hesaplanarak günlük kapatma bedeli belirlenir. Alıcı ile anlaşmanız durumunda bu borcu kapatarak ipoteğinizin kaldırılmasını sağlayıp satış gerçekleştirebilirsiniz. 

İpotek Borcu Kapanmadan Tapuda İşlem Yapılır mı ?

İpoteği olan banka satışın yapılacağı gün güncel kapatma bedeli miktarını belirler. Alıcı ve Satıcının bu görüşmede beraber olması ve banka memurundan bu bedeli yazılı olarak alması önemlidir. Alıcı tapu alımını gerçekleştirmeden büyük bir ödeme yapmak istemezse(ki genelde alıcılar bunu istemez) Tapu devri sırasında bu tutar hariç ödemeyi tamamlar, kalan ödemeyi tapu devrinden sonra ipotek kapatma bedeli olarak bankaya öder. Profesyonel gayrimenkul danışmanlarının tamamına yakını bu satış şeklini tavsiye eder. Tapu devrinden sonra alıcı veya satıcı ipotek kapatma miktarını yatırmazsa hem güncel faiz oranında borç büyüyecek hemde banka haciz işlemlerini başlatarak gayrimenkulü icra yoluyla satışa çıkarabilecektir.

Gayrimenkul alışverişleriniz için Sakarya / Serdivan bölgesinde bulunan ofisimizden danışmanlık alabilirsiniz.

Danışmanlık Almak İstiyorum

Kredi borcu olan bir evin satılıp satılamayacağı konusu üzerine tartışmalar her geçen gün artmaktadır. Evin üzerine kredi olması veya evin ipotekli olması durumunda satışının yapılıp yapılamayacağı konusu sık sık araştırılıyor. Peki, Kira borcu olan ev devredilir mi? İşte merak edilen konu hakkındaki detaylar…

Kredi borcu olan ev satılır mı?

Kredi borcu olan evin satılıp satılamayacağı durumuna iki şekilde yanıt verilebilir.

Kredi borcu olan ev nakit olarak satılabilir

Kredi borcu olan ev kredi ile satılabilir; karşı tarafında kredi çekip evi alması demektir.

Taşınmaz malı bulunan kişiler teminat olarak ipotekli olan evine kredi borcu nedeniyle satabilmektedir. Kredi borcu olan bir evin satılıp satılamayacağı konusu araştırılırken hem nakit hem de kredi ile satışı mümkün olmaktadır.

Kredi borcu olan ev nasıl satılır?

Kredi borcu bulunan bir evin satışını yapmak için iki yöntem bulunmaktadır. Bunlar kredi ya da nakit ile satmaktır. Kredi borcu bulunan evi kredi ile satmak için izlemeniz gereken yol şu şekildedir:

Alıcı ve satıcı arasında satışı yapılacak olan evin için noter huzurunda sözleşmesi yapılmalıdır.

Kredi borcu olan evi satın almak isteyen kişinin kredi çekerek ya da mevcut krediyi üstüne alarak satış işlemlerini tanımlayabilir.

Alıcı ve satıcı gerekli belgeleri tamamladıktan sonra bankaya müracaat etmesi gerekmektedir. Banka alıcı ve satıcı arasındaki işbirliği ile satış ve devir işlemlerini gerçekleştirir.

Alıcı ve satıcı başka bankalar üzerinden kredi alması durumunda bankalar kendi aralarındaki yazışma ile bu duruma halletmektedir.

Yapılan işlemler sonucunda banka tapuya ev satışı ile ilgili bilgileri aktarmak da ve işlemleri resmi olarak halletmektedir. Bu işlemlerden sonra banka krediyi alıcıya devrederek ipoteği kaldırır.

Kredi borcu olan ev nakit olarak nasıl satılır?

Evi satın alacak olan kişi kredi yerine nakit olarak satın alma işlemlerini yapmak istiyorsa bunun için izlenmesi gereken yol şu şekildedir:

Evi satın alacak olan kişi parayı nakit olarak bankaya yatırmaktadır. Bunun karşılığında ise banka alıcıya nakit yerine geçen bir çek vermektedir. Ancak bu çek kullanılma ve bankada ev satışı için bekletilir.

Tapu işlemlerinin yapılması ile birlikte satış için blokeli çek satıcıya devredilir.

Daha sonra satıcı tahsil etmek ve krediyi kapatmak için bloke bulunan çeki bankaya yatırmaktadır. Bununla birlikte erken ödeme cezası kredi tutarı gibi parayı çekten düşerek kalan parayı satıcıya teslim eder.

Bankaya verilen bilgiler doğrultusunda ipotek bulunan evin kredisi kaldırılır ve taşınmaz tapudaki ipotek de ortadan kalkar.

Yapılan işlemlerin ardından 1. derece ipotek de olan bir ev 2. dereceye, 2. dereceden ise 1. dereceye geçmektedir. 2 dereceyi geçmesi ile birlikte Hakkı sonlandırılır ve tamamı ile ödeme alıcıya geçmektedir. Yani kredi borcu olan bir evin satış işlemleri gerçekleştirilir. 

Gayrimenkul yatırımı en güvenli yatırımlar arasında değerlendirilir. Yatırım yapıldıktan sonra ise sıra “Evimi ne zaman satmalıyım, doğru zaman ne zaman?” gibi sorulara gelir. Geleceği bilemezsiniz ancak birkaç faktörü değerlendirerek daha bilinçli tercihler yaparak evinizi doğru zamanda satmak mümkün.

Satmak istediğiniz evin bölgesel koşulları, dönemin faiz oranları gibi faktörlerin yanı sıra örneğin evinizi projeden almış olmanız gibi etkenleri ayrı ayrı değerlendirmelisiniz. Bu doğrultuda yazımızda detaylara değinmeye çalışacağız.

1- Bölgedeki Konut Fiyatları

Ev fiyatlarında dönem dönem genel fiyat analizleri yapılıp trendler belirlenir. Buna rağmen evinizi satmadan yapacağınız bölgesel analiz her zaman daha sağlıklı sonuçlar almanızı sağlayacaktır. Örneğin şehir genelinde konut fiyatlarında düşüş trendi varken evinizin bulunduğu bölge herhangi bir sebepten düşüş trendinden etkilenmemiş olabilir. Hatta bölgedeki ev fiyatları artışta bile olabilir.

Evinizi doğru zamanda satabilmek için bölgenizdeki konut fiyatlarını birkaç sezondaki değişimiyle beraber inceleyebilir, halihazırda ilanı olan konutların fiyatlarını gözden geçirebilirsiniz.

2-Faiz Oranları

Evinizi satmak, doğru zamanı belirlemeye çalışmak sizin için uğraştırıcı bir süreç olabilir. Ancak benzer süreçleri ev sahibi olmak isteyenlerin de yaşadığını unutmayın.

Bu bakış açısıyla düşünürseniz çoğu insan ev almak için konut kredisi kullanır. En iyi zaman ise uzun vadeli faiz oranlarının düşük olduğu zamandır. Bu durumda kişiler satın alma kararını daha kolay verir. Biraz daha fazla ödeme yapmayı sorun etmeyebilirler. Siz de düşük faiz oranları ve kredi fırsatlarını takip ederek evinizi satmak için daha doğru zamanı belirleyerek kazancınızı artırabilirsiniz.

3- Sezonların Önemi

Evinizi satmak istiyorsanız sezona karar vermekte zorlanıyor olabilirsiniz. Bahar ve yaz ayları konut alım satımlarının en fazla olduğu dönemdir. İş ve okul nedeniyle taşınma yoğunluğu çok artar, dolayısıyla konut satışları da oldukça yoğun gerçekleşir. Bu döneme ek olarak yılsonunda da konut alımında artış görülür.

Ancak bu dönemlerde ilanların artışı, seçeneklerin fazla oluşu nedeniyle ilanınız daha az fark edilebilir. Bu rekabet ortamında kazancınızı azaltmak durumunda kalabilirsiniz. Bu nedenle evinizi satmak için en doğru zamanı arıyorsanız bu sezonları es geçebilirsiniz.

4- Doğru Fiyat Belirlemek

Evinizi satmak için doğru zamanı belirlediğinizi düşündünüz, ilanınızı koydunuz ancak aceleniz olmasa bile geçen süre fazla gelmeye başladı. Bu durumda eğer evinizin fiyatını doğru belirlediğinizi düşünüyorsanız endişe etmenize gerek yok. Bazen evin bulunduğu bölgedeki dönemsel problemler ya da piyasadaki düzenlemeler ev satışlarını olumsuz etkiler.

Eviniz için doğru fiyatı belirlemek için profesyonellerle çalışabilir, dilerseniz gayrimenkul değerleme ile ilgili yazımıza göz atabilirsiniz.

Bu etkenlerin yanı sıra evinizi doğru zamanda satmak için evinizin türüne göre dikkat etmeniz gereken noktalar olabilir.

Projeden Aldığınız Evinizi Satmak

İnşaat projesinden alınan evi satabilmek için yapılması gerekenlerden ilki tapu devridir. Çünkü evin satılabilmesi için öncelikle kayıtlarda alıcı adına bir tapu bulunmalıdır.

Yönetmeliğe göre projelerde evler en geç 36 ay içerisinde teslim edilmelidir. Yani bugün konut projesinden bir ev alırsanız en fazla 3 yıl sonra evinizi satabilirsiniz. Burada da karşılaşılan bazı gereklilikler vardır.

İlki, evin üzerinde bir ipotek bulunmamalıdır. İkincisi ise inşaat şirketiyle yapılan anlaşmadır. İnşaat şirketi, satış hakkını sözleşme ile bir süreliğine kısıtlayabilir. Bunu kontrol etmek evinizi satmak için doğru zamanı belirlemeye çalışırken sizin için önemli olabilir. Ek olarak bazı inşaat şirketlerinde bu kısıtlama satış için taban fiyat şeklinde de olabilir.

Sıfır Olan Evinizi Satmak

Sıfır olan evinizi satmak istiyorsanız öncelikle inşaatın bitmesini bekleyebilirsiniz. Eğer eviniz bir sitede bulunuyorsa ve ortak alanların inşaatı henüz bitmemişse evinizin değeri düşecektir.

İnşaat tamamlandıktan sonra sitedeki doluluk oranının artmasını bekleyebilirsiniz. Bölgenin canlanması ev satışınızı olumlu etkileyecektir. Bu bekleme süresini ayarlarken evinizin yaşına da dikkat etmelisiniz, çoğu zaman yaşın üzerine çıkılmadan evin satılması gerektiği ifade edilir.

Evinizi doğru zamanda satmak için dikkat etmeniz gerekenlerden hızlı ev satışı için dekorasyon önerilerine varıncaya kadar ev satın alımı ve kiralanması ile ilgili her türlü içeriği Emlaksat Blog’da bulabilirsiniz.

Ayrıca haftanın her günü  numaralı telefonumuzdan bizi arayabilir, sitemiz üzerinden Whatsapp mesajı bırakabilir ya da [email protected] adresimize e-posta gönderebilirsiniz. Dilerseniz de sitemizdeki iletişim formunu doldurmanız halinde, biz sizi arayabiliriz.

Ev alımlarının önemli bir bölümünde konut kredisi kullanılmaktadır. Uzun vadeler ve düşük faizler dolayısıyla sıklıkla konut kredisi tercih edilir. Bu sayede kısa vadede ev sahibi olamayanlar, uzun vadede kira öder gibi ev sahibi olurlar.

Fakat kredili ev alımlarında banka, eve ipotek koyar. Yani kredi borcu bitene kadar ev bankaya ait olur ve normal şartlarda ev sahibi tarafından satılamaz. İpotekli yani kredi borcu devam eden evleri satın almak için bazı şartları karşılamak gerekir. Peki, ipotekli ev nasıl alınır?

HangiKredi konut kredisi hesaplama aracı ile bütçeniz doğrultusunda size uygun konut kredilerini görebilir, bankaların sunduğu vade ve faiz oranlarını karşılaştırabilirsiniz.

Kredi Borcu Olan Ev Satılabilir mi?

Normal şartlarda ipotekli ev satışı mümkün değildir. Kredi kullanıldığı için banka, alacaklarını güvence altına almak için eve ipotek koyar ve bu sayede kredi borcu bitene kadar evin sahibi olur. Kredi borcu olan evin asıl sahibi, evi satabilmek için ipoteğin kaldırılmasını sağlamalıdır. İpotek ise sadece kredi borcu ödenmesi hâlinde kalkar. Dolayısıyla banka ipotekli ev satışı, ancak krediyi erken kapatmak suretiyle yapılabilir.

Ev sahibi krediyi erken kapatma yöntemi ile öder ve aynı zamanda erken kapatmadan dolayı doğan cezayı da ödemek durumunda kalır. Sonrasında kredi borcu olan evin ipoteği kalktığı için tapu devri kolayca yapılabilir. Tapu devir işlemleri ile ilgili bir başka ödeme ise tapu rayiç bedeline bağlı olan tapu harcıdır. “Tapu Rayiç Bedeli Nedir?” başlıklı içeriğimiz, konu ile ilgili detaylı bilgiler içermektedir.

Kredi Borcu Devam Eden Konut Kredi İle Nasıl Alınır?

Kredi borcu olan ev, mevcut ev sahibinin kredi borcunu ödemesi dışında, evi satın alacak kişinin kredi çekmesi ile de satın alınabilir. Tapuda ipotekli ev almak riskleri de beraberinde gelebilir ve evi alacak kişi tarafından bu detaya da dikkat edilmelidir. Konut kredisi çekip kredi devir işlemi ya da blokeli çek işlemi kullanmak suretiyle ticari ipotekli ev satın almak mümkündür. Bu süreçte tercih edilen banka, en önemli detaylardan biridir.

Mevcut Kredi Borçlusu Olan Banka İle Yeni Kredi Kullanılacak Bankanın Aynı Olması

Mevcut ev sahibinin kredi borcunun bulunduğu, yani ev üzerinde ipoteği bulunan banka ile evi satın alacak olan kişinin kredi kullanacağı banka aynıysa, süreç daha kolay ve daha hızlı bir şekilde tamamlanır.

Kredi Devir İşlemi

Blokeli Çek İşlemi

• Kredi borcu olan evin borcu kadar tutar, evi satın alacak kişi tarafından bankaya yatırılır.
• Bu tutara erken kapama cezası dahil edilmez ve erken kapama cezası genellikle evin mevcut sahibi tarafından ödenir.
• Evi satın alacak kişi, bankaya yatırdığı para karşılığında blokeli çek alır.
• Alıcı ve satıcı tapuya giderek tapu devir işlemlerini yaparlar.
• Tapu, ipotekli bir şekilde evi satın alan kişiye devredilir.
• Kredi borcu olan evi satın alan kişi, blokeli çeki evi satan kişiye verir.
• Evi satan kişi, blokeli çek ile bankaya giderek parayı tahsil eder.
• Tahsil edilen para ile kredi borcu ödeneceği için tapu üzerindeki ipotek kalkar.

Mevcut Kredi Borçlusu Olan Banka İle Yeni Kredi Kullanılacak Bankanın Farklı Olması

Evin mevcut sahibi ile evi satın alacak kişi farklı bankaları tercih etmişse, bankalar arasında bir yazışma gerçekleşir. Alıcının kredi kullandığı banka, mevcut kredi borcunun olduğu banka ile iletişime geçerek resmî bir yazı ister. Bu yazıda evin kalan kredi borcu tutarı ve bu tutarın ödenmesi hâlinde ipoteğin kaldırılacağına dair detaylar yer alır. Ardından borç, alıcının kredi kullandığı banka tarafından, doğrudan satıcının borçlu olduğu bankaya ödenir. Böylece ev satışı gerçekleşir, tapu devri yapılır ve mevcut ipotek kalkar. Kredi kullanıldığı için eve yeniden, kredinin kullanıldığı banka tarafından ipotek konulur.

Kredi Borcu Devam Eden Konut Nakit İle Nasıl Alınır?

Ev sahibi tarafından kredinin erkenden kapatılması söz konusu değilse, kredi borcu olan evi alacak kişi ile bu konu hakkında bir anlaşma yapılabilir. Evi satın alacak kişi kredi borcunu ödemeyi kabul ederse, önce borç ödenir ve ipotek kaldırılır. Anlaşılan satış fiyatından, ödenen kredi tutarı düşülür ve kalan fark, evi satın alacak kişi tarafından evin mevcut sahibine ödenir. Ardından da tapu devir işlemleri tamamlanır.

Tapu devrinin gerçekleşebilmesi için tapu harcının da ödenmesi gerekir. Konu ile ilgili ayrıntılar, “Tapu Harcı Nedir?” başlıklı yazımızda mevcuttur.

Kredi Borcu Nasıl Tüketici Kredisine Çevrilir?

Kredi borcu olan evin ipoteğini kaldırmanın başka bir yolu da tüketici kredisi ya da ihtiyaç kredisi çekmektir. Bu yöntem uygulandığında, kredi borcu devam eden ipotekli evin satışı için tüm engeller kalkar ve evi satın alacak kişinin herhangi bir sürece dahil olması gerekmez. Mevcut kredi borcunu kapatmaya yetecek kadar tüketici kredisi çekilir ve evin kredi borcu kapatılır. Böylece ipotekli konut kredisi borcu, ipoteksiz tüketici kredisi borcuna dönüşmüş olur. Fakat bu süreçte kredi notu ve gelir düzeyi gibi detaylar da son derece önemlidir.