Kira Sözleşmesi Her Sene Yenilenir Mi

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

ESAS NO      : /(6)
KARAR NO   : /

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ               : İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                         : 30/03/
NUMARASI                  : /94 - /
DAVACILAR                : 1- A.Ş. 2- C.Ş. 3- D.Ş.A. 4- E.Ş.
                                       5- E.Ş. 6- E.Ş. 7- N.Ş. 8- O.Ş.
                                       9- O.Ş.  S.Ş.
DAVALI                        : T. Bank A.Ş. vekili Av. D.K.

1. Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı bankanın tarihinden itibaren müvekkillerinden Osman Ş. ’e ait depolu dükkan ile davacıların tümüne ait 3 numaralı bağımsız bölümde kiracı olarak bulunduğunu, müvekkillerine ait taşınmazların müvekkillerinin ve bir kısım murislerinin kurduğu şirket tarafından davalıya kiraya verildiğini, şirketin kapanması ile taşınmazlardaki mülkiyetin müvekkillerine geçtiğini, sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) uzun süreli kiracılık ilişkilerinde çözüm olarak madde hükmü düzenlenerek on yıldan fazla devam eden kira ilişkilerinde, sebep göstermeksizin süre sonunda tahliye etme imkânının getirildiğini, müvekkillerinden Orhan E., Necat ve Ahmet Ş. ’in Kadıköy 7. Noterliğinin tarihli ve yevmiye numaralı, Cevat Ş. ’in Kadıköy Noterliğinin tarihli ve yevmiye numaralı, Suzan, Derya, Erkan ve Engin Ş. ’in Erdek Noterliğinin tarihli ve yevmiye numaralı, Osman Ş. ’in ise Kadıköy Noterliğinin tarihli ve yevmiye numaralı ihtarnameleri keşide ettiklerini, dönem sonunda kira sözleşmesini yenilemeyeceklerini belirterek akdin feshi ile mecurun tahliyesini talep ettiklerini, davalı bankanın ihtarnamelere cevap vermediğini ileri sürerek müvekkilleri ile davalı banka arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshine, mecurun tahliyesine ve müvekkillerine teslimine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların hukuken hakları bulunmamasına rağmen taraf olmadıkları bir sözleşmeden dolayı müvekkiline ihtarname göndererek tahliye talepli dava açtıklarını, kira sözleşmesinin feshini talep etme hakkının kiraya verene ait olduğunu, müvekkili bankanın depolu dükkanda ve 3 numaralı bağımsız bölümde başlangıç tarihli sözleşmeler uyarınca kiracı sıfatı ile bulunduğunu, başlangıç tarihli kira sözleşmelerinde kira süresinin bir yıl olduğunu, bu sürenin tarihinde dolduğunu ve akabinde sözleşmenin 2. maddesi gereğince birer yıllık sürelerle uzadığını, sözleşmelerin on yıllık uzama süresinin ise tarihinde dolacağını, on yıllık uzama süresi dolmamış kira sözleşmeleri esas alınarak mecurların tahliyesine karar verilemeyeceğini, kiraya verenleri Niyazi, Osman, Necat, E., Ahmet, Orhan ve Cevat Ş. olan tarihli kira sözleşmesi esas alınsa bile, davacıların tahliye taleplerinin kabul edilemeyeceğini, zira bu sözleşmenin süresinin üç yıl olduğunu, sürenin tarihinde dolduğunu, on yıllık uzama süresinin ise tarihinde sonlanacağını, sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un ( sayılı Kanun) geçici 2. maddesine göre TBK’nın yürürlüğe girdiği tarih itibariyle uzama süresi on yılı geçmediğinden ve geriye kalan kira süresi beş yıldan daha kısa olduğundan davacıların yılından önce tahliye talep etme haklarının bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkeme Kararı:

6. İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesinin tarihli ve / E., / K. sayılı kararı ile; taraflar arasında , ve tarihli üç ayrı kira sözleşmelerinin düzenlendiği, tarihli kira sözleşmesi beş yıllık olduğundan uzayan dönemin tarihinde başlayacağı, TBK’nın yürürlüğe girdiği tarihinde on yıllık uzama süresinin dolduğu ve sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca TBK’nın maddesinin tarihinden itibaren iki yıl sonra uygulanmaya başlayacağı, bu durumda davanın tarihinden sonra açılması gerektiği, davacı vekili tarafından tarihinde dava açılmış olmakla, bu tarih itibariyle TBK’nın maddesinin uygulanabileceği, taraflar arasındaki kira ilişkisinin tarihinde başladığı, bu arada malikin değişmesi nedeniyle sonraki kira sözleşmelerinin şirket ile değil tapudaki maliklerle yapıldığı, ancak kira ilişkisinin tarihinden itibaren kesintisiz olarak devam ettiği, yeni kira sözleşmesi yapılmasının yeni bir kira ilişkisi oluşturmadığı, gerek sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ( sayılı Kanun) ve gerekse hâlen yürürlükte olan TBK uyarınca kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece kendiliğinden uzadığına göre, uzayan dönemlerde tarafların bir araya gelip yeni şartlar belirlemiş olmalarının yeni bir kira ilişkisi kurulduğu anlamına gelmeyeceği, bu nedenle birden fazla kira sözleşmesi yapılmış olsa dahi on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin esas alınması gerektiği, TBK’nın maddesindeki tahliye koşulunun oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshine, davalının dava konusu taşınmazlardan tahliyesine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin tarihli ve / E., / K. sayılı kararı ile; “… Dosya arasında bulunan kira sözleşmeleri incelendiğinde; Kiraya veren dava dışı Ş. ler İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Kira ilişkisi devam ederken kiralayan tarafından davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm tarihinde davacılardan Osman Ş. ’e devredilmiş ve davalı ile davacılardan Osman Ş. arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan Orhan Ş. arasında başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taraflarca yeni bir sözleşme yapılarak başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmeleri imzalanmıştır. Bu sözleşmelere göre, Türk Borçlar Kanununun maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. Somut olayda en son düzenlenen yazılı kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamış olduğu halde, mahkemece taraflar arasındaki kira ilişkisinin süresi esas alınarak yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:                                           

9. İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesinin tarihli ve /94 E., / K. sayılı kararı ile; davalının dava konusu yerleri ilk kez tarihinde kiraladığı ve o tarihten beri kiracı olduğu, ancak tarafların önceki malik ile yapılan yazılı kira sözleşmesini yeterli görmeyerek tarihinde yeni bir yazılı sözleşme yaptıkları, yeni yazılı sözleşme yapılmasının yeni bir kira ilişkisi kurmadığı, bu nedenle TBK’nın /1. maddesinin uygulamasında, sonraki dönemlerde yazılı kira sözleşmesi yapılıp yapılmamasının herhangi bir önem taşımadığı, on yıllık sürenin taraflarca tahliye imkânı var iken tahliye yapılmayıp kiraya verme iradesinin yenilenmesi söz konusu olmadığı sürece on yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihin esas alınması gerektiği, birçok kira ilişkisinde tarafların her yıl yazılı kira sözleşmesini yenilediği, bu durumda kiraya verme iradesinin her yıl yenilendiğini kabul etmenin mümkün olmadığı, Kanun’un kiraya verenin kiraya verme iradesi ile bağlılığının üst sınırının on yıl olduğunu belirlediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, Türk Borçlar Kanunu’nun maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.

Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara , s. ).

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara , s. ).

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Öte yandan sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesine göre “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmü bulunmaktadır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. sayılı Kanun tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için tarihinden itibaren kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uzama süresi on yılı doldurmamışsa ve kalan süre beş yıldan az ise, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra uygulanacağı için tarihinden sonra izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilecektir.

TBK’nın maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.

On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında sayılı Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. ).

Kiraya verenin TBK’nın maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.

İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. ).

Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi funduszeue.info s. ).

Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası , s. ).

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren dava dışı Ş. İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Bundan sonra kiraya veren Niyazi, Osman, Necat, E., Ahmet, Orhan ve Cevat Ş. ile davalı arasında tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm tarihinde davacılardan Osman Ş. ’e, devredilmiş ve davalı ile davacılardan Osman Ş. arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan Orhan Ş. arasında başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren yönünden TBK’nın maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmeye göre belirleneceği, ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği ve on yıllık uzama süresinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacağı, sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durumun yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamına gelmediği, ilk kira sözleşmesinin yapıldığı yılından sonra yapılan ve tarihli kira sözleşmelerinin yeni maliklerle imzalandığı, yeni maliklerin TBK’nın maddesi gereğince ilk sözleşmenin tarafları olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olmasının ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacağı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ile; tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlendiği, başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşme olduğu, bu sözleşmenin süresinin tarihinde sona erdiği, süre bitiminde birer yıl süre ile kira sözleşmesinin uzadığı, bu arada tarihinde 1 nolu bağımsız bölümün Osman Ş. ’e intikal ettiği, tarihinde 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapıldığı ve sözleşmeye göre kira süresinin 1 yıl olduğu, kira bedelinin de yeniden belirlendiği, bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle üç yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmenin tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme olarak sayılamayacağı, tarihli kira sözleşmesine göre uzama süresinin tarihinde başlayacağı, on yıllık uzama süresinin tarihinde biteceği, sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, TBK’nın yürürlük tarihi olan tarihinde geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanacağı ve tarihinde bu dava açılabilecekken ’te açıldığı anlaşıldığından davanın bu değişik gerekçeyle reddinin gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüşler Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Aynı Kanun’un maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Dava, TBK maddesine dayalı kira sözleşmesinin feshi ve tahliye istemlerine ilişkindir.

Davalı banka, başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 5 yıl süreli kiracı ve kiraya veren Ş. ……. A.Ş. olup, mecurda kira ilişkisi devam ederken 1 nolu dükkan kısmı yılında davacılara geçmiş, yılında Osman Ş. adına müstakil kayıt edilmiş ve maliki Osman Ş. olup, 3 nolu dükkan kısmı da yılında davacılara ve Niyazi Ş. ’e en son yılında Niyazi Ş. hissesinin davacılara devri ile davacılara geçmiştir.

başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalı kiracılığına devam ederken malik değişikliği olunca, tarihli kira sözleşmesi yeni kira bedeli ve süresi belirlenerek yeni maliklerle yapılmış, tarihli kira sözleşmesi 1 ve 3 nolu bağımsız bölüm maliklerince yeni kira bedeli ve kira süresi 1 yıl olarak düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davacılar tarafından ve tarihli ihtarnameler Noterden davalıya gönderilmiş ve tebliğ edilmiş, bu dava da tarihinde açılmıştır.

Uyuşmazlık, TBK maddesi uyarınca davanın süresinde açılıp açılmadığı, ilk kira sözleşmesinden sonra kira ilişkisi devam ederken malik değişmesi nedeniyle yeni maliklerle yapılan sözleşmelerin yeni kira sözleşmesi mi, öncekinin devamı niteliğinde mi olduğu, buna göre de on yıllık uzama süresinin belirlenmesi noktasında toplanmaktadır.

Yukarıda belirtildiği gibi ilk kira sözleşmesinin kira süresinin dolması ve arada maliklerin değişmesi üzerine tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadıkça kira sözleşmesi yeni malik yönünden devam eder. Ancak, tarihli kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra yeni maliklerin yaptığı kira sözleşmesinde yeni kira bedeli ve yeni bir kira süresi belirlenmiş, 3 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmıştır. Bu hâlde tarafların iradelerinin eski kira sözleşmesini sona erdirip yeni bir kira sözleşmesi yapmak olduğunun kabulü gerekir. başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli sözleşme kira sözleşmesinin yenileme sözleşmesi değil yeni bir sözleşmedir. Kira süresi önceki sözleşmeden tamamen farklı bir süre olarak belirlenmiştir. Kira süresi, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır, bunun değiştirilmesi yeni bir kira sözleşmesi olduğu sonucunu doğurur. Bu sözleşmenin süre bitimi tarihi olup, taraflar yeni bir sözleşme yapmamışlar, süre bitiminde 1’er yıl süre ile kira sözleşmesi uzamış, bu arada de 1 nolu bağımsız bölüm Osman Ş. ’e geçmiş, ’de 1 ve 3 nolu bağımsız bölümler için maliklerle kira sözleşmesi yapılmış ve sözleşmede kira süresi 1 yıl olup, kira bedeli de yeniden belirlenmiştir. Bu sözleşme birer yıl uzama suretiyle 3 yıl uzama süresi sonunda yapılan bir sözleşme olup, bu sözleşmeyi tarihli sözleşme gibi yeni sözleşme sayamayız. tarihli sözleşme yeni maliklerce yeni bir kira süresi belirlenerek yapılan bir sözleşme olup, sözleşmenin esaslı unsuru olan süre yeni bir süredir, tarafların iradesi yeni bir kira sözleşmesidir. tarihli sözleşme ise zaten 3 yıllık yeni sözleşmenin kira süresi bitimi olan ’den itibaren uzayan kira sözleşmesi sonunda yine aynı başlangıç tarihli ve 1 yıllık sözleşmedir. Kira bedelinin zamana göre değiştirilmesi yeni bir kira sözleşmesi anlamına gelmez, hayatın olağan akışına uygundur. Ancak son sözleşmenin süresinin 1 yıl olması, tarihli yeni sözleşme niteliğinde olan sözleşmenin değiştirildiği ve tekrar yeni bir sözleşme olduğu sonucunu doğurmamaktadır. Sözleşmeyi 1 yıl süreli yapmakla, ortak iradenin zaten Yasa gereği uzayan bir yıllık süreyi sözleşmeye yazarak kira sözleşmesinin 1 yıl uzadığını belirlemek olduğu sonucu doğmaktadır. Bu sözleşme kira sözleşmesini yasal 1 yıla uzatmaya ilişkin olduğundan, yeni bir kira sözleşmesi sayılamayacağından, uzama süresi ’de başladığına ve 10 yıl uzama süresi ’de bittiğine göre, sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca s. TBK’nın yürürlük tarihi ’de geri kalan süre beş yıldan kısa olduğundan, yürürlük tarihinden beş yıl sonra uygulanır ve ’de bu dava açılabilecekken ’de açılmakla, davanın bu gerekçeyle reddi gerekirken kabulü doğru olmamıştır.

Yukarıda açıklanan değişik gerekçe ile hükmün bozulması görüşünde olduğumdan, çoğunluğun bozma gerekçesine katılmıyorum.

Hafize Gülgün VURALOĞLU
Üye

KARŞI OY

Dava TBK maddesine dayalı kira sözleşmesinin feshi ve kiralarının tahliyesi istemine ilişkindir.

Uyuşmazlık TBK. /1,c.3 maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı, buradan varılacak sonuca göre kira sözleşmesinin feshine ve dava konusu taşınmazların tahliyesine karar verilip verilemeyeceğine ilişkindir.

tarihinde yürürlüğe giren sayılı TBK. m. /1,c.3 hükmü ile, kiraya verene mülga sayılı Kanunda Türk Kanunu Medenisinde bulunmayan bir sona erdirme imkânı tanınmıştır. Kiraya verenin bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme yetkisine sahip olmaması sebebiyle mülkiyet hakkının sınırlanmasına zaman yönünden bir sınırlama getirilmiştir. TBK. /1,c.3 gereğince, “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” maddede düzenlenen fesih hakkı bakımından bir sebep gösterilmesine gerek bulunmamaktadır.

Öğretide hâkim olan görüşe göre, on yıllık uzama süresi sözleşme ile kararlaştırılan kira süresinin bitiminden itibaren başlar. Buna göre kiraya veren, sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshetme hakkını, kira süresini müteakiben işleyecek on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından işlemeye başlayacak olan her bir yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirim ile kullanma imkânına sahiptir (Kira süresi + on yıllık uzama süresi + (en az) bir yıllık uzama süresi). On yıllık uzama süresinin başlangıcı hakkındaki Yargıtay uygulaması, öğretideki hâkim görüş doğrultusundadır.

Kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresi yeni sözleşmeye göre belirlenir. Ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesi devam eder ve on yıllık uzama süresi mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanır. Öğretide de kabul edilmiş bir görüş olarak, kiralanan ya da kiracı değişmediği sürece, yeni kira sözleşmesinin, aslında eski kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olduğu kabul edilmeli ve on yıllık uzama süresi, ilk kira sözleşmesinin süresinin tamamlandığı andan itibaren başlatılmalıdır. Ancak yeni kararlaştırılan uzama süresi mevcut sözleşmedeki on yıllık uzama süresini aşıyorsa on yıllık sürenin sonunda değil yeni kararlaştırılan sürenin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkına sahip olacağı kabul edilmelidir.

Tarafların bir kira sözleşmesi yaptıktan sonra tekrar tekrar sözleşme tazelemeleri hâlinde, bu durumu tarafların tecil iradesi taşıyıp taşımadıklarını araştırmaksızın, tecil anlaşması sayarak on yıllık süreyi tecil süresinin bitiminden başlatılması belirli süreli kira sözleşmeleri belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasında önemli bir zaman farkı yaratacaktır (Kürşat Yağcı - Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi). Sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durum yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamında gelmemelidir. Hatta malikin değişmiş olması ve yeni malikle yeni bir kira sözleşmesi yapılması da bu sonucu değiştirmemelidir. Zira yeni malik madde gereğince kira sözleşmesi ile kanun gereği bağlıdır ve bu nedenle aynı husus yeni malik açısından da geçerlidir. Bu nedenle kiralanan ve kiracı değişmediği sürece sadece eski kira sözleşmesinde değişiklik yapıldığı, kabul edilmeli ve on yıllık sürenin ilk kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren hesaplanması gerekir (Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu Kira Hukuk Cilt 2. Saygı ).

Son olarak yasal koyucu yapılan bu yasa değişikliğine göre sözleşme süreleri dolmuş olacak kiracıları ani durum değişikliği ile karşı karşıya getirmemek için de Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. madde ile “…On Yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır” şeklinde kiracılarını koruyan bir düzenlemede getirmiştir.

Yapılan açıklamalar ve yasal düzenlemeler ışığında somut olay incelendiğinde; Taşınmaz “Kullanılabilir dükkan ve ofis” olarak Ş. A.Ş. tarafından T. Bank A.Ş.’ye 1 Aralık tarihinde 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanmıştır. Sözleşmeye konu 1 ve 3 nolu dükkanlar Ş. A.Ş. mülkiyetinde iken zemin 1 nolu dükkan tarihinde davacılara intikal etmiş, yılında ise tam paylı olarak Osman Ş. adına kayıt görmüştür. 1. kat, 3 nolu dükkan ise tarihinde 1/7 paylı olarak davacılar Cevat, Orhan, E., Osman, Ahmet, Necat ve Niyazi Ş. ’e tapuda devredilmiş, tarihinde de (1/7) paydaş Niyazi’nin mirasçıları davacılar Suzan, Engin, Derya ve Erkan Ş. ’e intikal ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda ilk kira sözleşme tarihinden sonra yapılan ve tarihli sözleşmelerin yeni maliklerle imzalandığı ihtilafsızdır. Kiracının ve kiralananın değiştiği iddiası bulunmamaktadır. Bu durumda yeni malikler T.B.K. maddesi gereği ilk sözleşmenin tarafı olacaklarından yeni bir sözleşme yapılmış olması ilk sözleşmeyi ortadan kaldırmayacak sürenin hesaplanmasında da bu sözleşme tarihi esas alınacaktır. Buna göre tarihinde 5 yıl süre ile yapılan sözleşmenin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılı (+5+10+1) hesabı ile tarihine ulaşılmaktadır. sayılı TBK’nın /1,c.3 maddesi ve Türk Borçlar Kanunu Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu geçici 2. maddeye göre, kanunun yürürlüğe girdiği tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolmuş olup aynı maddeye göre de, düzenlenmenin 2 yıl sonra yürürlüğe gireceği düşünüldüğünde tarihinde çekilen ihtarla TBK. maddesindeki fesih hakkını kullanabileceğinin kabulü gerekir. Bu düşüncelerle tahliye koşullarının oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulü yönündeki mahkeme kararının doğru olduğu kanaatindeyiz. Sayın çoğunluğun yenilenen son sözleşmeye göre süre hesabı yapılması doğrultusunda oluşan bozma görüşüne belirttiğimiz gerekçelerle onama görüşünde olduğumuzdan katılamıyoruz.

Nebahat ŞİMŞEK             Fadime AKBABA
Üye                                   Üye

1. Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kira İlişkisi

Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kıracının da bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen sürekli edimli bir sözleşmedir.

Kira akdi belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Kural olarak belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin bitmesiyle kendiliğinden sona erer ancak konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri bu kuralın istisnasını teşkil eder ve belirli süreli olarak yapılmış olsalar bile kendiliğinden sona ermezler. Sona ermesi için kiracının sözleşme bitiminden en az 15 gün önceden yazılı fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde sözleşme 1 yıllığına uzamış sayılır, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşme gibi bir durum burada söz konusu değildir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri içinse fesih ihbar süreleri bulunmaktadır ve bu süreler içerisinde yazılı fesih bildiriminde bulunulmalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu özellikle kiracıyı koruyucu hükümler getirmiş olup bu kapsamda kira sözleşmesi ancak sınırlı nedenlerle sona erdirilebilmektedir. Sözleşmenin sona ermesinin yanında kira bedelinin belirlenmesi hususunda da kiracıyı koruyan yaklaşım ön plana çıkmaktadır.

funduszeue.info Bedelinin Belirlenmesi

Borçlar Hukukuna hâkim olan “sözleşme serbestisi ilkesi” gereğince taraflar sözleşmenin şartlarıyla bedelini istedikleri gibi kararlaştırabilir ve yapılan bu sözleşme her iki tarafı da bağlayıcı niteliktedir. Bu kapsamda taraflar kira bedelini sözleşmede yabancı para olarak da kararlaştırabilmektedirler.

Bununla birlikte yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedelinin belirlenmesi söz konusu olduğunda kanunun koruyucu, emredici hükümleri devreye girmekte ve tarafların bu yöndeki anlaşmalarına sınır getirmektedir.

TBK m. gereğince tarafların yenilenen kira dönemlerine uygulanacak kira bedelini belirlemeye yönelik anlaşmaları ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olmaktadır. İlgili madde sözleşme serbestisi ilkesine sınır getirerek kiracıyı koruyan bir tutum sergilemektedir. Tarafların bu oranı geçecek şekilde artış kaydı belirlemesi durumunda ilgili artış kaydı yasal artış sınırına indirilerek geçerliliğini devam ettirir dolayısıyla sözleşmenin ya da artış kaydının tamamen geçersiz olması gibi bir durum söz konusu değildir.

Bir başka sınır kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği durumlarda söz konusudur. Buna göre sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak belirlendiyse taraflar, aşırı ifa güçlüğü istisna olmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapamaz. Taraflar arasında 5 yıl geçmeksizin yapılan kira bedelini değiştirmeye ilişkin anlaşmalar TBK m. 27 gereğince kanunun emredici hükümlerine aykırılıktan kesin hükümsüzlükle sakattır.

Aşırı ifa güçlüğünde açılan dava kira bedelinin yeniden tespiti niteliğinde olmayıp bu davada kiracı tarafından kira bedelinin ifasının aşırı güçleşmesi nedeniyle bedelin yeni koşullara göre yeniden uyarlanması istenir. Bu durumda yeniden uyarlama mümkün değilse kiracı sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Aşırı ifa güçlüğüne dayanarak uyarlama davası açılabilmesi için:

1-Öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum mevcut olmalı

2-Öngörülmeyen durum nedeniyle kira bedelinin ifası güçleşmiş olmalı

3-Olağanüstü durum, uyarlamayı isteyen tarafın kusurundan kaynaklanmamalı,

4-Kiracı ya kira parasını ifa etmemiş olmalı ya da ifasını ihtirazi kayıtla gerçekleştirmiş olmalıdır.

Yenilenen kira dönemlerine ilişkin taraflar sözleşmeye artış kaydı koymadılarsa ya da sonradan bu yönde bir belirlemede bulunmadılarsa “kira bedelinin tespiti” davasının açılması gerekir. Bu durumda hâkim kira bedelini, kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun ve tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirler.

Artış kayıtlarına rağmen 5 yılın sonunda rayiç fiyatlara göre çok yüksek veya çok düşük kalan kira bedellerinin yeniden belirlenmesi için de “kira bedelinin tespiti” davası açılmalıdır. Bu durumda artık taraflarca bu hususta bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaz, 5 yılın geçmesi yeterlidir. Burada da kira bedeli yine hakim tarafından; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınarak belirlenir.

Bunun yanında kiracıyı koruyan bir başka hüküm olarak TBK m. gereğince taraflarca yapılan kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda kiracının ceza koşulu ödeyeceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir ve kiracıyı bağlamaz.

Sayılı Kanun ile Yeni Getirilen Geçici Madde 1 İncelemesi

sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin artışı konusunda getirilen sınır tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalaması iken, günümüzde gittikçe artan kira bedelleri nedeniyle tarihinde Resmî Gazete ’de yayımlanan sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 gereğince 11 Haziran ile 1 Temmuz arasındaki dönemlere ilişkin konut kiralarına yapılacak artış oranının üst sınırı %25 olarak belirlenmiştir. [1]

Söz konusu maddeye göre; konut kiraları bakımından yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu oranları geçecek şekilde yapılan anlaşmalar fazla miktar yönünden geçersizdir, artış oranı yasal sınıra çekilerek sözleşme geçerliliğini korumaya devam etmektedir.

Kiracının Tacir Olması Özel Durumu

Her ne kadar TBK kiracıyı koruyan emredici hükümler getirse de uygulamada kiracının tacir olduğu durumlarda bu korumadan yararlanamaması gibi bir durum söz konusuydu. İlgili uygulamaya sayılı Kanun’un geçici 2. Maddesi dayanak olmuş olup ilgili maddede kiracının tacir veya özel hukuk- kamu hukuku fark etmeksizin tüzel kişi  olması durumunda TBK’nın , , , , , , , ve maddelerinin tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesinin hükümlerinin uygulanacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmiştir.

Söz konusu geçici madde gereğince tacirlerin işyeri kira bedellerinin belirlenmesinde TBK’nın koruyucu, sınırlayıcı hükümleri devreye girmemekte ve sözleşme serbestisi ilkesi gereğince tarafların iradelerine önem verilip kira bedeli taraflarca özgürce belirlenebilmektedir. İlgili madde kapsamına girmesi için kiracının tacir olması tek başına yeterli olmayıp kira sözleşmesinin de işyeri kiralarına ilişkin olması gerekmektedir. Uygulamada bu iki şartı birlikte sağlayan kira sözleşmeleri için bahsi geçen süre boyunca yürürlüğe giren sayılı TBK maddeleri ile koruma sağlanamamıştır ve mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır.

Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi TBK’nın kiracıyı koruyan emredici hükümlerinin tacirlere uygulanmasını yalnızca 8 yıl ertelemiş olup tarihinden itibaren ilgili hükümler kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiraları için de uygulanmaya başlanmıştır. Dolayısıyla söz konusu tarih itibariyle kiracının tacir olup olmaması arasındaki fark ortadan kalkmıştır. Artık kiracısı tacir olan işyeri kira sözleşmesi söz konusu olsa bile tarafların yenilenen kira dönemlerine uygulanacak kira bedelini belirlemeye yönelik anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçememektedir.

Dikkat edilmesi gerekmektedir ki yukarıda bahsedilen sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 ile getirilen %25 oranındaki sabit sınır yalnızca çatılı konut kiralarına yönelik olup bu kapsamda çatılı işyeri kira sözleşmeleri açısından uygulama alanı bulmamaktadır. Dolayısıyla çatılı işyeri kiralarında tarafların belirleyeceği kira bedeli açısından TBK m. geçerliliğini sürdürmektedir ve taraflarca belirlenen kira bedeli %25 sınırının üstünde olsa bile bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı sürece geçerlidir.

3.Sözleşmede Belirlenen Artış Oranının Uygulanmaması Durumu

Tarafların sözleşmede kanunen belirlenen yasal sınırı geçmemek kaydıyla artış oranını serbestçe belirleyebileceğinden bahsedilse de bu artış oranı uygulanmaksızın kira ilişkisinin devam ettirilmesinin hukuki sonucu kanunda düzenlenmemiştir. Bu kapsamda kiraya verenin artış uygulanmaksızın kiracı tarafından verilen kira bedellerini hiçbir ihtirazı kayıt koymadan tahsis etmesinin zımnen muvafakat oluşturup oluşturmayacağı hususu ile taraflar arasında bu kapsamda yeni bir anlaşmanın varlığının kabul edilip edilemeyeceği hususunun incelenmesi gerekmektedir.

Sözleşme; tarafların karşılıklı, birbirlerinde uygun irade açıklamalarıyla kurulur ve bu irade açıklaması açık veya örtülü olabilir. Kiracının kira artış oranı uygulanmaksızın kira bedelini vermesi ve kiraya verenin kira bedellerini bu şekilde kabul ederek kira ilişkisini devam ettirmesi durumunda kiracı ile kiraya veren arasında örtülü kabulle bu yönde ayrıca yeni bir anlaşmanın oluşup oluşmayacağı değerlendirilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin / E. / K. sayılı içtihadında bu husus:

"Mahkemece; kural olarak, kira sözleşmesinin kira bedelini düzenleyen hükmünün taraflarca yazılı olarak kaldırılmadığı veya kira tespit davası açılmadığı sürece tarafları bağlayacağı, ancak bu kuralın her olaya uygulanmasının da doğru olmayacağı, taraflar arasındaki kira ilişkisinin altı tam yıl devam ettiği ve kiracılık ilişkisi devam ettiği sürece kiranın yeterince veya hiç arttırılmadığı biçiminde bir ihtilaf yaşamadığı, ihtilafın tahliyeden sonra çıktığı … gerekçesi ile sabit olmayan davanın reddine, davalı lehine tazminata hüküm olunmasına yer olmadığına karar verilmiş, hüküm; davacı tarafça temyiz edilmiştir.

1- Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen takibe dayanak başlangıç tarihli 1 yıl (aksi bildirilmedikçe uzatmalı) süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünde; yıllık artışların TEFE+%5 şeklinde olacağı belirtilmiştir. Özgür irade ile kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Ancak Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun yürürlüğe girdiği tarihine kadar sözleşmedeki artış şartı geçerli olup, taraflar arasında karşı çıkılmayan yazılı bir kira sözleşmesi olup bu sözleşmede hangi oranda kira parasının artırılacağı açık ve belirgin şekilde belirtildiğine göre, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerekir. Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazı kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez."[2]

şeklinde açıklanmıştır. İlgili karar gereğince her ne kadar kira ilişkisi kira artış oranı uygulanmadan devam ettirilse de taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerliliğini korumaktadır ve uyuşmazlık bu sözleşme hükümleri çerçevesinde çözümlenmelidir. Sözleşmede belirlenen kira artışı yapılmadan kira bedellerinin tahsil edilmiş olması taraflar arasında bu yönde yeni bir anlaşma olduğu anlamına gelmeyeceği gibi zımni muvafakat de oluşturmaz, yapılan yazılı sözleşme geçerliliğini korur.

Yine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin / E. / K. sayılı ilamıyla:

“Davacı, davalı aleyhine yapmış olduğu günlü icra takibi ile taraflar arasında düzenlenen yazılı kira sözleşmesinin özel hükümlerinin birinci maddesinde, yıllık kira artışlarının, kontrat tarihinden önce en son açıklanan yıllık toptan eşya fiyat artışları endeks (Tefe) oranında yapılacağının kararlaştırılmasına rağmen, davalının bu artış şartına uymayarak yapmış olduğu kira ödemeleri ile sözleşmedeki artış şartının uygulanması ile ödenmesi gerekli kira parası farklarının geriye dönük olarak beş yıllık tutarı ,TL'nin davalıdan tahsilini istemiş, davalının icra takibine borcunun bulunmadığı yönündeki itirazı ile takibin durması üzerine, davacı alacaklı yasal sürede ödeme yapılmadığından bahisle icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunmuştur. Davalı, kira bedellerini artışlı olarak ödediğinden bahisle davanın reddini savunmuş, mahkemece artışlı kiraların davacı alacaklı tarafından zımnen kabul edilmesinden sonra, geriye dönük kira artışlarının istenmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen takibe ve davaya dayanak yapılan başlangıç tarihli, beş yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu yazılı sözleşmenin özel hükümlerinin birinci maddesinde kararlaştırılan yıllık kira artış koşulu geçerli olup, tarafları bağlar. Davacının bu sebeple kira artış farklarını talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sürelerle yenilenmiş olup, geçerliliğini sürdürmekte olduğundan, kira sözleşmesindeki kira artış oranı belirlenebilir ve hesap edilebilir şekilde belirtilmiş bulunduğundan, mahkemece uyuşmazlığın sözleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.” [3]

şeklinde hüküm kurmuştur. Söz konusu durumu hakkın kötüye kullanılması açısından da değerlendirmek gerekirse, sözleşmenin taraflarından birinin sözleşmenin o şekilde ifa edileceği hususundaki davranışları ile karşı tarafa tam bir güvence vermesi ve karşı tarafın da buna iyi niyetle bağlanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmesi durumunda artık bunun geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşır ve bu husus yasal korumadan yararlanamaz.

İlgili Yargıtay kararında da görüleceği üzere ilk derece mahkemesi her ne kadar artış oranı uygulanmaksızın verilen kiraların kiraya veren tarafından zımnen kabul edilmesinden sonra, geriye dönük kira artışlarının istenmesini hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmiş olsa da Yargıtay taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesine önem atfetmiş ve bu sözleşme gereğince kiraya verenin bu hakkını zamanaşımı süresi içinde olmak kaydıyla her zaman talep edebileceğine hükmetmiştir.

Bütün bu açıklamalara ek olarak kira sözleşmesi kanunen bir şekil şartına tabi kılınmadıysa da HMK’ya göre belirli değeri aşan hukuki işlemler ( yılı için bu sınır TL’dir) mutlaka kesin, yazılı delille ispat edilmek zorundadır, dolayısıyla kira sözleşmesi gibi bazı sözleşmelerin herhangi bir şekil şartı öngörülmemesine rağmen yazılı olarak yapılması gerekebilmektedir. Bu kapsamda yazılı şekilde yapılan sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması gerekmektedir.

Dolayısıyla özellikle HMK’ya göre yazılı şekilde yapılmış kira sözleşmesi söz konusuysa kira artış oranı uygulanmaksızın kira bedellerinin tahsil edilmesi durumunda da kiraya veren ile kiracı arasında bu yönde yeni bir anlaşma olduğunun kabulü mümkün değildir, zira asıl yazılı sözleşmeyi değiştiren bu yöndeki anlaşmanın kabulü için yine ikinci anlaşmanın da yazılı şekilde ispat edilebilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda susma nedeniyle zımnen muvafakat yoluyla ikinci anlaşmanın varlığı ispat bakımından yetersiz olup ikinci anlaşmanın varlığının ispatı için mutlaka yazılı delil gerekmektedir. Bu nedenle ancak yazılı delil söz konusuysa bu yöndeki ikinci bir anlaşmanın varlığından bahsedilebilmektedir.

Zamanaşımı Açısından İnceleme

Türk Borçlar Kanunu m. gereğince kira bedelleri için 5 yıllık zamanaşımı süresi söz konusudur. Bu kapsamda kiraya veren artış oranı uygulanmaksızın tahsil ettiği kira bedellerinin eksik kısmını talep edebilecek olsa da bu talebini ancak geriye yönelik 5 yıllık süre için ileri sürebilmektedir.

İlgili husus Yargıtay Hukuk Dairesinin / E. / K. sayılı ilamıyla da şu şekilde açıklanmıştır:

“Mahkemece yapılan yargılama sonunda; … geriye doğru 10 yıllık kira bedelini talep edebileceği … gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, kararın taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Dairemizin gün ve E., K. sayılı ilamı ile mahkeme kararı borcun muacceliyet tarihi olan ile eldeki davanın tarihi olan arasında 5 yıllık zamanaşımının dolduğu, işbu davanın da BK'nın /4 (TBK'nın /6). maddesi uyarınca 5 yıllık zamanaşımı süresine bağlı bulunduğu, bu nedenle davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, davalı yararına bozulmuştur.” [4]

İlgili hükümde de görüleceği üzere Yargıtay tarafından kira bedellerine ilişkin geriye yönelik taleplerin ancak 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde kalan kısım için ileri sürülebileceği kabul edilmektedir.

SONUÇ

Yukarıda açıklanan nedenler ve verilen Yargıtay kararları gereğince kira ilişkisi sözleşmede belirlenen kira artış oranı uygulanmaksızın devam ettirilse bile kiraya verenin zımnen muvafakati ve dolayısıyla taraflar arasında bu yönde ikinci bir anlaşma oluşmayacağı sonucuna ulaşılmaktadır. Bu kapsamda kiracı ile kiraya veren tarafından yapılan yazılı anlaşma geçerliliğini korur ve uyuşmazlığın sözleşme hükümleri gereğince çözümlenmesi gerekir. Kiracı tarafından artış oranı uygulanmaksızın verilen kira bedelleri bu kapsamda eksik ödeme niteliğinde olup kiraya veren tarafından geriye yönelik olarak, 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde kalan eksik kısımların tahsili talep edilebilmektedir.

Stj. Av. Beyza Nur Göksel

Kaynakça:

1. Başak Makaracı, Aslı/Çevik Öktem, Seda “ Sayılı Kanun ile Getirilen Geçici Madde 1 Gereğince Kira Bedelinin Belirlenmesi”

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi / E. / K. sayılı ilamı

3. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi / E. / K. sayılı ilamı

4. Yargıtay Hukuk Dairesinin / E. / K. sayılı ilamı