Zemin Kat Asansör Yargıtay
Asansör Bakım Giderini Zemin Katta Oturanlar Ödemek Zorunda Mı?
Zemin Katta Oturan Kişiler Asansör Giderlerini Öder mi?
Yasa gereği zemin katta oturanlar asansörden faydalanmadıklarını iddia ederek, asansör gideri ödemelerinden kaçınamıyor. Fakat binanın yönetim planlarına göre bu kural değişkenlik gösterebilir. Mesela; apartmanın yönetim planında bazı kurallar eklenerek bu değişim sağlanabilir. Bu kurallar; zemin katta bulunan dairelerin, asansörü kullanmadığı ve ihtiyaçlarının da olmadığı gibi nedenlere bağlı olarak, asansör bakım gideriya da onarımı ile ilgili olarak yapılan masraflardan muaf tutulacağı gibi bir madde ekleniyor.
Zemin katta oturan kat malikleri için gider tanımlarına göre asansör masrafları yönetim planları ile istisna haline geliyor. Fakat yönetim planında bu şekilde bir madde yok ise asansörü kullanamasalar bile zemin katta oturan kişiler de asansör gideri ödemek zorunda kalıyor. Apartman ile ilgili sorunlarda ilk bakacağınız yer yönetim planı oluyor. Yönetim planı bir apartmanın anayasası anlamına geliyor. Bu durumda ev satın aldığınız zaman ilk bakacağınız ve inceleyeceğiniz belge yönetim planı oluyor. Yönetim planını da apartmanın bağlı olduğu tapu müdürlüklerinden temin ediliyor.
Binanın giriş katında oturan ev sahiplerinin için asansör gideri masraflarını ödemeleri hakkaniyet içeren bir durum olmuyor. Fakat yönetim planı içeriğinde giriş ve zemin katta bulunan kat maliklerinin asansör bakım gideri ve benzeri masraflara katılmayacağı kararlaştırılabiliyor. Bu durumda apartmanın yönetim planında giriş veya zemin katta oturan kat maliklerine bu şekilde bir muafiyet tanındığı nokta da asansör gideri masrafları alınmıyor.
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.”
Kat Mülkiyeti Kanunu‘na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konulabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir.
Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz.
Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Maddesi’ne göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.
Yani özetleyecek olursak birinci katta, giriş katta veya katta oturmanız fark etmeksizin ortak kullanım alanlarının tüm bakım, onarım giderlerine katılmak zorundasınız. Ancak asansörü veya başka ortak kullanım alanlarını kullanmıyorsanız buna yönelik düzenleme yapılması için yönetim kuruluyla görüşebilir bu doğrultuda yönetim planına madde ekletebilirsiniz.
Bir apartmanda oturan kat sahipleri, yasa gereği ortak olan gider veya masrafları ödemekle yükümlü oluyor. Bu durumda ortak giderler temelde ısınma sistemine, apartmanın taşıyıcı sistemine, kapıcı dairesine, asansöre ve bağımsız alanları birbirinden ayıran ortak duvarlarla alakalı olan giderler oluyor. Bu durumda bazı yerlerde teknik anlamda asansörden faydalanmadığını belirten zemin kat sahipleri ortak giderlerden kaçınabiliyor.
Asansör Giderinden ve Bakım Giderinden Muaf Olmak
Giriş zemin katta oturuyor olsanız bile asansör, merdiven dairesi gibi bağımsız alanlar içerisinde payınız bulunuyor. Bu paylar ise evinizi satın alırken size belirtilmiş olan metrekareler içinde olan ve oturum alanının dışında kalan pay oluyor. Apartman sakinlerinin kanunun belirlediği ortak giderleri aynı şekilde pay edilerek ödemesi gerekmektedir. Ortak giderler denildiği zaman bunlardan biri de asansör gideri olmaktadır. Bu durumda zemin katta oturan kişi için asansör bakım gideri ödemek çok adil bir durum olmuyor.
Bu noktada apartmanın en üst katında oturan kişi ile zemin katta oturan kişiler arasında asansör parası konusu çok fazla geçiyor. Böyle bir durumda üst kat sakinleri asansörü her gün kullanmak durumunda iken; zemin ve girişi katta oturanlar asansörden hiç faydalanmıyor. Buna rağmen her iki ev sahibini de aynı oranda asansör bakım gideri masraflarını karşılamaları doğru bir davranış olmuyor.
Tüm bu konular sonucunda zemin katta oturan kişiler ilk başta yönetim ile görüşme sağlamaktadırlar. Çünkü kendilerini bu ödemeden muaf tutmak istiyorlarsa yönetim planında bir madde oluşturulması gerekiyor. Bu nedenle de ev satın alacağınız nokta da zemin katta oturacaksanız gerekli görüşmeleri yapmanız son derece önemlidir.
Apartmanın yönetim planında, zemin ve giriş katta oturan kişilerin asansörü kullanma ihtiyacının olmadığı bunun yanında yapılan harcamalardan muaf tutulacağı ile ilgili bir madde eklendiği zaman da bu ev sakinleri asansör bakım gideri masrafı ödemek zorunda kalmıyor. Fakat buna yönetim planında bu şekilde bir madde yer almıyorsa asansörü hiç kullanmasalar bile zemin ve giriş katta oturan kişiler de diğer tüm sakinler gibi asansör masraflarını ödemek zorunda kalıyor.
Sosyal Medya Hesaplarımızı Takip Etmeyi Unutmayın !
Giriş kattakilerin isyanı: Asans&#;r&#; kullanmıyoruz, niye parasını &#;d&#;yoruz
LinkedinFlipboardLinki KopyalaYazı Tipi
Site ve apartmanlardaki asansörlerin her yıl artan tamir, bakım ve yenileme giderleri giriş katta oturanları isyan ettiriyor. Bu kat malikleri, “Asansörü biz hiç kullanmıyoruz. Niye katta oturanlar gibi asansör parası ödüyoruz?” diye soruyorlar. Asansör giderlerinden kurtulmanın formülünü arıyorlar.
KATA göre asansör gideri ödemek mümkün mü? Zemin katta oturup asansör parası ödememenin bir yolu var mı? Yönetim planında, zemin katta oturanla katta oturanın ödeyeceği asansör bedelini farklı düzenlemek mümkün mü? Yönetim planını (YP) bu şekilde siteye özgü düzenlemek de site maliklerinin tümünün sonradan 4/5 oyçoğunluğu ile bunu hakkaniyete uygun adil şekilde değiştirmek de mümkün.
İÇLERİNİ DAHİ BİLMİYORUM
Önce ‘Alper Alper’ rumuzlu okurumuzun sorusu:
“Ben 10’ar katlı dairelik bir sitenin giriş katında oturuyorum. Bloklardaki asansörleri hiç kullanmışlığım yok. Hatta asansörlerin içlerini dahi bilmiyorum. Hal böyle iken genel giderleri (aidatları) eksiksiz, zamanında ödüyorum. Bu aidatlarla genel giderlerden asansörlerin bakım, onarım, yenilenme ve elektrik giderleri dahil ödeniyor. Bu durum 30 yıldır hep böyle. Sitenin YP’si (SYP) herhalde vardır. Size sormak istediklerim şöyle:
1-Hiç görmediğim ve site yönetiminde bile bulunduğunu tahmin etmediğim YP’ye nasıl ulaşabilirim? İlgili tapuya müracaat ederek bir kopyasını edinebilir miyim?
2- YP’yi hakkaniyete uygun olarak değiştirebilir miyiz? Bu konuda aranan oyçoğunluğu, kat maliklerinin 4/5’ünün onayı mı?
3-YP, sitedeki tüm kat maliklerinin mi yoksa Genel Kurul toplantılarına katılan kat maliklerinin 4/5 oylarıyla mı değiştirilebilir?
4- Sitemizde şimdiye kadar yapılan senelik olağan ve olağanüstü Genel Kurul toplantılarına en fazla kat maliki katılmıştır. daireli bir sitenin YP değiştirebilmesi 4/5 oranı aranıyorsa; 96 kat malikinin oyu gerekecek. Ayrıca üst katlarda oturan diğer maliklerin böyle bir değişikliğe olumlu bakmayacağını tahmin ettiğimden, bizim sitemizin YP değişim işlemi neredeyse imkânsızlaşmaktadır.
5-Asansör gideri konusunda yaşadığım bu mağduriyetimle ilgili mahkemeye müracaat edebilir miyim? Ettiğim takdirde lehime bir karar verilebilir mi?”
BU SORULARA HUKUKÇU YANITI
Kiralarla yarışan aidatların içindeki asansör giderlerinin payı son derece yüksek. Site ve apartmanlardaki asansörlerin her yıl artan tamir, bakım ve yenileme giderleri giriş katta oturanları isyan ettiriyor. Bu kat malikleri, “Asansörü biz hiç kullanmıyoruz. Niye katta oturanlar gibi asansör parası ödüyoruz?” diye soruyorlar. Asansör giderlerinden kurtulmanın formülünü arıyorlar. Kata göre asansör gideri ödemek mümkün müdür? Giriş katta oturup asansör parası ödememenin bir yolu var mıdır? Yönetim planında zemin katta oturanla, katta oturanın ödeyeceği asansör parası bedelini farklı düzenlemek mümkün mü? Yönetim planını (YP) bu şekilde siteye özgü düzenlemek, site maliklerinin tümünün sonradan 4/5 oyçoğunluğu ile YP’yi hakkaniyete uygun adil şekilde değiştirmek mümkün mü?
Alper Bey’in ve benzer şekilde asansör giderleri ile ilgili soru yönelten çok sayıda okurumuzun sorularını İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Yanıtları şöyle:
YÖNETİM PLANINI MUTLAKA İNCELEYİN
“Okurumuzun sorusu YP’nin önemini bir kez daha öne çıkarıyor. Bir siteden daire alırken, mutlaka YP’ye bakmalıyız. Site yaşamında uyulması gereken kurallar ve o sitenin nasıl yönetileceği YP’de yazar. Yönetici kaç kişidir, kimler yönetici olur, yönetici ücret alır mı? Aidat paylaşımı nasıl olur? Ortak alan, yer ve tesisler nasıl kullanılır? Evcil hayvan beslenir mi, gibi ortak yaşamı ilgilendiren tüm hususlar YP’de yazar. Dolayısıyla, bir sitenin YP’si o siteye özgü hazırlanır, kırtasiyeden alınmaz, internetten indirilmez. Uygulamada maalesef buna dikkat edilmiyor. İnşaatı yapan arsa sahipleri, inşaatı yapan yükleniciler çoğunlukla o siteye uyup uymayacağına dikkat etmeden başka bir sitenin YP’sini aynen kopyalayarak site yönetim planı diye tapuya veriyorlar.
SORUNLARIN KAYNAĞI OLUYOR
Çoğu zaman o sitenin daha iyi, daha ekonomik yönetilmesini sağlaması gereken SYP, aksine sorunların nedeni oluyor. Site iyi yönetilmeyince komşular arası ilişkiler bozuluyor, aidatlar fahiş artıyor, sitede yaşam kalitesi, hatta sitedeki evlerin değeri ve kira değerleri bile düşüyor.
KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE
Asansör giderlerinin paylaşımına gelirsek, eğer SYP’de farklı bir ortak gider paylaşım şekli belirlenmediyse; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) maddesindeki düzenlemeye göre paylaşım yapılacak. Bu maddedeki düzenlemeye göre de asansörle ilgili her türlü gider arsa payına göre ödenecek. O nedenle daha baştan SYP’lerin o siteye özgü hazırlanması gerektiğini belirtiyoruz.
KATTAKİ İLE ZEMİN KAT AYNI ŞEKİLDE Mİ ÖDER
* ÖZELLİKLE asansör giderinin fazla olduğu yüksek binalarda hangi kattakilerin asansör giderine hangi oranda katılacağı açıkça SPY’ye yazılmalı. Aksi halde asansöre hiç binmeyen de her gün sıklıkla kullanan kattaki kişi de asansör bakım, onarım, yenileme giderlerini KMK’ya göre arsa payına göre öder. Giriş kattaki 4 artı 1 büyük dairede oturan malik, hiç kullanmadığı ya da çok az kullandığı asansörün giderini kattaki 2 artı 1 daireden (arsa payı daha büyük olduğundan) çok daha fazla, neredeyse iki katı olarak öder.
YP HANGİ OYÇOĞUNLUĞU İLE DEĞİŞTİRİLEBİLİR?
YP’de değişiklik yapılabilmesi için kat maliklerinin 4/5’inin oyu gerekir. Sitede temsilciler kurulu varsa temsilcilerin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin 4/5’inin oyu gerekir. Burada dikkat edilecek konu, toplantıya gelenlerin 4/5’inin oyu değil, tüm kat maliklerinin 4/5 oyu gerektiğidir. Okurun sitesi bağımsız bölümlü olduğuna göre bu sitede YP’nin değişmesi için 96 malikin oyuna ihtiyaç var. Bunu sağlamak ise çok kolay değil. Bazı malikler duyarsız olduğu için Genel Kurul’a katılmaz. Bazıları da mevcut YP hakkaniyete aykırı olsa bile menfaatlerine uygun olduğundan değişmesi yönünde oy vermez.
DAVA AÇILIRSA SONUÇ ÇIKAR MI
* NORMAL olarak bu davadan sonuç alınması çok güçtür. Çünkü siz daireyi satın alırken site YP tapuda vardı. Dolayısıyla bu site YP’si ile bağlısınız. ‘Zemin katta oturuyorum. Niye ben bakım, onarım, yenileme için bu asansörlere para ödüyorum? 30 yıllık bakım, onarım giderini de geri verin’ diye bir dava açmak olası değil. Çünkü siz aldığınızda site YP de bu şekildeydi, bina da. Örneğin asansörsüz bir binaya sonradan asansör imal edilseydi; davadan sonuç alma ihtimaliniz daha fazlaydı. Ancak, paylaşım şeklinin adil olmadığı iddiasıyla dava açabilirsiniz. Yargının işyükü, davaların uzun sürmesi, bilirkişi giderleri ile yargılama masrafları yüzünden dava açmak zor. Diğer kat malikinin de davalı olarak gösterilmesi zorunluluğu var. Çünkü maliklerin tümünün adresinin bulunup tebligat yapılması da gerekecek. Bu da hem maliyeti artıracak hem süreyi uzatacak. Bu yüzden en baştan site ve apartmandan daireyi alırken, YP’yi ve giderlerin aidatlardan nasıl karşılandığını inceleyerek, ihtiyacınıza ve bütçenize göre ev seçmenizde fayda var.
YP’Yİ TAPUDAN ALIN, YOL HARİTASINI ÇİZİN
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken YP tapuya verilir. YP’nin bir örneği tapuda bulunur. Okuyucumuz da malik olduğu için bir örneğini tapudan alabilir.
Okuyucumuz öncelikle tapuya başvurarak Site YP’nin bir örneğini almalı. SYP’yi aldıktan sonra gider paylaşımı ve asansör giderlerinin nasıl düzenlendiğine bakarak yol haritasını ona göre çizmeli.”
#Asans&#;r Parası#Asans&#;r Giderleri#Y&#;netim Planı
LinkedinFlipboardLinki KopyalaYazı Tipi