Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkarmak
Sözleşme Devam Ederken Kiracı Evden Çıkabilir mi?
Kira Sözleşmesi Nedir? Sözleşme Türleri Nelerdir?
Kira sözleşmesi , mülk sahibi ve kiracı kişi veya kurum arasında yapılan karşılıklı yükümlülükleri içeren yazılı anlaşmadır. Kira sözleşmesi süreli veya süresiz olabilir. Kira kontratı olarak da bilinen sözleşme üzerinde süre yazmıyorsa sözleşme bir yıllık olarak kabul edilir.
Kiracı Kontrat Süresi Dolmadan Evden Çıkarsa Ne Olur?
Kiracının sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshi olağan fesih ve olağanüstü fesih olarak ikiye ayrılmaktadır. Fesih sebebinin mülk sahibi veya kiracıdan kaynaklanması ve konutta yaşamı çekinilmez kılması durumuna bağlı olarak fesih edilmesi durumuna olağanüstü fesih denmektedir. Konutun sağlık koşullarını tehdit etmesi, evin kullanılabilirliğinin kalmaması gibi durumlar tek taraflı fesih hakkı kazandırmaktadır. Bu durumda kiracı herhangi bir yaptırım ile karşı karşıya gelmez. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunması halinde ise kiracı kira sözleşmesini fesh edebilir aksi takdirde sözleşme bir yıl daha uzamış sayılmaktadır. Kiracının kira sözleşmesinden önce sözleşmeyi fesh etmesi durumunda kiracı mülk sahibine erken tahliye tazminatı ödemek zorundadır. Bu yüzden kiracı evden çıkmaya karar verdiğinde öncelikli olarak mal sahibi ile anlaşma yoluna gitmelidir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise kiracı gerekli tazminatı öder. Peki bu hususta olası durumlar ve yükümlülükleri nelerdir?
Evin yeniden kiraya verilememesi durumunda kiracı tazminat öder mi?
Kiracının sözleşme bitiş tarihinden önce mülkten ayrılması durumunda mülk sahibi maddi olarak zarara uğramaktadır. Neden olunan bu zarar sözleşmeyi bozan taraf olan kiracı tarafından karşılanır. Ödenecek tazminat miktarı mülkün yeniden kiraya verilebilir olduğu süreye bağlı olarak değişmektedir. Örneğin; 4 yıllık anlaşma imzalayan bir kiracı, ilk senenin sonunda mülkü boşaltırsa kiracının 4 yıllık kira ödemesi gibi bir ihtimal kabul görmemektedir. Bilirkişi tarafından mülkün kiraya verilebilir süresi belirlenir. Bilirkişinin “Mülk 4 ay içerisinde kiraya verilebilir.” Demesi durumunda tazminat maksimum 4 aylık olarak ödenmektedir.
Evin hemen kiraya verilmesi durumunda kiracı tazminat öder mi?
Bu durumda standart sözleşmelerde mülk sahibinin kiracıdan tazminat isteme hakkı bulunmamaktadır. Ancak bunun için kiracı çıkmadan en az 2 ay önce mal sahibine bildirimde bulunmalıdır. Kanıtlanabilirliği açısından bildirimin yazılı olarak yapılması önerilmektedir. Sözleşmede özellikle aksi yönde bir madde bulunuyorsa mülk sahibinin kiracıdan tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Örneğin; sözleşmede “Erken çıkarsa tazminat öder.” gibi bir madde bulunması durumunda kiracı oturmadığı aylarında kirasını ödemek durumunda kalır.
Erken tahliye halinde depozito verilir mi?
Depozito evin teslim alındığı gibi iadesi veya ödenmeyen son kira bedelinin teminatı olması açısından alınan bir miktardır. Şartların yerine getirilmesi durumunda ise kiracıya iade edilmesi gerekmektedir. Çoğu zaman erken çıkma durumunda ev sahipleri tarafından verilmek istenmese de depozitonun cayma bedeli veya cezai şart olarak kullanılması gibi bir ihtimal söz konusu değildir.
Kira bedeli yıllık ödenmişse ne olur?
Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkılması durumunda kira bedeli yıllık ödenmişse kiracı için durum daha zor hale gelebilmektedir. Bu durumda da ödenmemiş olması halinde uygulanan aynı hükümler uygulanır. Kiracının tazminat ödemesi gerektiği durumda; tazminat miktarından geriye kalan kısım, ödememesi durumunda ise geriye kalan ayların kira bedelinin tamamı mülk sahibi tarafından kiracıya geri ödenir.
Ev sahibi anahtarları almazsa ne olur?
Anahtarlar mutlaka ev sahibine teslim edilmelidir. Aksi taktirde kira sözleşmesi devam ediyor sayılmaktadır. Ev sahibinin sözleşmede bulunan kira süresinin dolmadığını bu nedenle anahtarı teslim alamayacağını söylemesi durumunda ise sulh hukuk mahkemesine durum bildirilmeli ve hâkimin belirttiği yere tevdi edilmelidir.
Bu konuya benzer olan yazıları okumaya devam etmek için funduszeue.info sitesi üzerindeki blog sayfasını ziyaret edebilirsiniz.
Bir konutta kiracı olarak ikamet eden kişinin kira sözleşmesi bitmeden evden çıkması mümkündür. Burada izlenmesi gereken temel bir prosedür vardır. Kira Hukukuna göre; belirli süreli bir kira sözleşmesinin süresinin bitmesinin ardından söz konusu sözleşme ev sahibi tarafından sona erdirilemez. Bu sözleşmeyi uzatma imkanı kiracıya tanınmıştır. Ancak söz konusu sözleşmede yer alan kira süresi dolmadan önce tahliye için belirli kurallar ve usuller mevcuttur.
Kiracının Hukuki Sorumluluğu Nedir?
Türk Borçlar Kanunu maddede yer alan hükümlere göre; kiracının kira sözleşmesi bitmeden önce evden çıkması mümkündür. Fakat burada söz konusu kiracının hukuki sorumluluğu ortaya çıkar. Bu sorumluluğa göre; kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira süresi sona ermeden önce ya da sözleşmede belirlenen fesih dönemi dışında kiralanan evden çıkan kiracı, ev sahibinin söz konusu taşınmazı yeniden kiraya verebileceği zamana kadar evden çıkan kiracının kira sözleşmesinden doğan borcu devam eder. Bu durum demektir ki; kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiraladığı evi tahliye eden kiracı bir süre daha sözleşmede belirlenmiş olan kira borcunu, apartman(konut) aidatını, ortak giderleri vb. gibi yan giderleri ödemek zorunda kalır. Söz konusu kiracının bu gibi yan ödemeleri ve evin kirasını ödemeye devam etmesi gereken süre kanunda belirtilmemiştir. İlgili kanunda bu süre için söz konusu taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre olarak öngörülmüştür. Söz konusu bu makul süreye kira sözleşmesinde yer verilebilir ya da bu süre kira sözleşmesinde yazmıyorsa taşınmazı kiraya veren ve kiralayan arasında ortak bir anlaşmayla belirlenmiş olabilir. Eğer bu durumların herhangi birisi söz konusu değilse, söz konusu makul sürenin mahkeme tarafından belirlenmesi gerekir. Mahkeme bu makul sürenin belirlenmesi için bilirkişiyi tespit amacıyla görevlendirir. Ancak, belirlenen bu makul süre henüz dolmadan taşınmaz için yeni bir kiracı bulunduğu durumda artık eski kiracı tarafından ödeme yapma yükümlülüğü sona erer. Belirlenen makul süre dolmasına rağmen taşınmaz için yeni bir kiracı bulunamamış olsa dahi eski kiracının ödeme yükümlülüğü yine sona ermektedir.
Örnek olarak; elimizde 1 yıllık bir süre için yapılmış olan kira sözleşmesi olsun, sözleşme yaparak evi kiralayan kiracı öngörülen 1 sene henüz dolmadan örneğin 9. ayda evden çıkarsa sözleşmede belirlenen süreden geriye kalan 3 aylık kiranın ödenmesi makul görülebilir. Ancak, söz konusu konutun bulunduğu lokasyon, kira dönemi vb. gibi şartların uygun olması durumunda söz konusu konut 1 ay içerisinde kiraya verilebilecek bir durumda ise; bu şartlar altında evden çıkış yapan kiracı sadece o 1 ayın kira ödemesini yapar.
Burada önemle belirtmek gerekir ki, söz konusu kira sözleşmesinde kiracının konutu erken tahliye etmesi durumunda kalan bütün kira bedellerini ödeyeceği vb. gibi hükümler yer alıyor ise bu şartlarda sözleşme geçerli olur, fakat bu hükümler geçersiz sayılır. Bu demektir ki, konutu erken tahliye eden kiracıya kalan bedellerin tamamının ödetilmesi söz konusu olmaz.
Yukarıda belirttiğimiz makul süre hesabı ve yapılacak söz konusu ödemelerin sadece bu belirlenen miktar ile sınırlı tutulması hükmü ve tanımlanan diğer hukuki süreç 1 Temmuz tarihinden itibaren geçerlilik kazanmıştır. Söz konusu bu tarihten önce uygulamada sözleşmede yer alan hüküm öncelikli olarak uygulanmaktaydı. Eğer sözleşmede ilgili hüküm yer almıyorsa mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmaktaydı. Ancak kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiracının konutu tahliye etmesi durumunda yukarıda belirttiğimiz hükümler uygulanır.
Kiracı Başka Bir Kiracı Bulursa Ne Olur?
Yukarıda da bahsettiğimiz gibi kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce evden çıkmak kiracıya belli bir süre ödeme yapmaya devam etme yükümlülüğü getiriyor. Bu durumda kiracının kendisi, söz konusu konutu erken tahliye etmeden önce kendi yerine başka bir kiracı bularak makul süreyi kısaltmak ya da başka birisini konuta geçirerek ödeme yükümlülüğünden tamamen kurtulmak isteyebilir. Ancak söz konusu bu durum kiracının direkt olarak hakkı değildir çünkü kiracının kendi yerine bulduğu yeni kiracıyı ev sahibi kabul etmeyebilir. Bu durumda ev sahibi, yeni kiracıyı evine kabul etmemekte haklı gerekçelere sahipse kira sözleşmesi bitmeden evi boşaltan eski kiracı yukarıda bahsettiğimiz makul sürenin sonuna kadar kirayı ödemeye devam eder. Ancak eğer ev sahibi ortada herhangi bir haklı gerekçesi olmaksızın yeni kiracıyı kabul etmiyorsa, evi boşaltan kiracının kirayı makul süre boyunca ödemeye devam etme yükümlülüğü sona erer. Burada belirtmek gerekir ki, örnek verdiğimiz tüm bu durumlar yargıya konu olabilecek meselelerdir. Sözleşmede yer alan kira süresi tamamlanmadan evden çıkmak çoğu kez sonuçlarını yargı kararlarıyla verir. Yargıtay kararlarında da bu ve benzeri meselelere sıklıkla rastlanır.
Erken Tahliye Halinde Depozito Kiracıya İade Edilir mi?
Normal şartlar altında depozito, evin kiracı tarafından teslim alındığı gibi iade edilmesinin ya da söz konusu taşınmazın ödenmeyen son kira bedeli gibi söz konusu taşınmazın borçsuz olarak iade edilmesinin teminatı olarak kiracıdan eve girmeden talep edilir ve alınır. Buradaki şartlar yerine getirildiğinde ise ev sahibi tarafından kiracıya iade edilmesi gerekir.
Kira sözleşmesinde belirlenen süre tamamlanmadan kiracının evden çıkması uygulamada çoğu kez çeşitli sorunlara yol açar. Bu durumda ev sahibi depozitoyu iade etmek istemez.
Burada depozito ile ilgili vurgulanması gereken en önemli şey ise; söz konusu kira sözleşmesine eklenmiş olan “kira sözleşmesi tamamlanmadan evden çıkan kişi depozitoyu kaybeder” vb. gibi ibarelerin bir geçerliliğinin olmamasıdır. Buna göre; depozito cayma bedeli ya da cezai şart olarak kullanılamaz.
Ev Sahibi Anahtarları Almazsa Ne Olur?
Kira süresi bitmeden evi tahliye etmenin yöntemi evi boşaltıp ev sahibine bunu bildirmekle olmaz. Söz konusu bu durumda ev sahibine mutlaka konutun anahtarları teslim edilmelidir. Aksi bir durumda, yani ev sahibine evin anahtarları teslim edilmezse kira sözleşmesi devam ediyormuş gibi sözleşme sonuçları doğurur. Buna göre evin anahtarlarının ve söz konusu taşınmazın ev sahibine uygun şekilde teslim edilmiş olması gerekir.
Kira Bedeli Yıllık Ödenmiş ise Durum Ne Olur?
Kira bedelinin yıllık olarak toptan ödendiği durumda kira sözleşmesi tamamlanmadan evi boşaltmak daha zor durumlar doğurabilir. Bu söz konusu durumda aylık ödemeye kıyasen hükümler uygulanır. Bu demektir ki kiracı evden çıktığı tarihten itibaren makul süre boyunca ödemesi gereken kirayı hesaplar ve toplam miktardan bunu da çıkardıktan sonra kalan parayı ev sahibinden talep eder. Bu durumda çoğu zaman yargıya taşınan meseleler arasındadır.
Sonuç olarak…
Yukarıda kira sözleşmesinde belirlenen süre tamamlanmadan kiracının erken şekilde evden çıkması durumunda uygulamaların nasıl olacağını açıkladık. Ancak burada belirtmek gerekir ki, söz konusu bu durumda bu tür meseleler uygulamada genelde yargıya taşınarak çözüme ulaşır. Buna göre, söz konusu bu süreçlerde herhangi bir hak kaybı yaşamamak adına bir avukata başvurmak en iyisidir.